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  • 李奇霖:社融的拐点

    李奇霖:社融的拐点

    在10月出现季节性回落后,11月新增社融大幅反弹了,从1.4万亿提高到2.1万亿,比去年同期多增了1406亿。永煤事件让市场对这个月的社融并没有抱太大的期望,但最终的结果似乎比市场想象中的要强一些。从增速看,存量社融同比增长13.6%,上个月是13.7%,社融增速在今年出现了首次下降,市场一直关注的社融拐点终于出现了。11月政府债券净融资4000亿元,虽说比10月的政府债券净融资少了931亿,但和去年同期相比,仍然多增2284亿元,对社融数据超预期起到了一些作用。不过可以确定的是,明年政府债券肯定对社融是拖累的了。今年为了对抗疫情,财政很积极,有3.75万亿新增专项债额度,还有3.6%的赤字率对应的新增3.6万亿的国债+一般债额度,以及1万亿特别国债。明年特别国债肯定没有了,赤字率估计也会压在3%附近,新增专项债额度大概率在3-3.5万亿之间,政府债券新增净融资预计比今年少2万亿左右。在分析信贷之前,先来看社融的其它几个分项。企业债券净融资862亿元,2019年2月以来的最低水平。无论是同比还是环比,都是大幅下降的,同比少了2468亿元,环比也少了1669亿元。导致企业债券净融资急剧萎缩的原因,大家都很清楚,就是11月AAA国企债券的违约风波,重创了债券市场对国企刚兑的信仰。即使理财规模在扩张,收益率在下行,对信用债有很强的配置需求,但奈何不过高评级国企债券违约所引发的打破刚兑预期,风险偏好收缩,并向一级市场传导,不少企业推迟甚至是取消发行信用债。事后在各方维稳信用债市场的努力下,市场情绪开始缓和,违约风波的短期影响逐渐弱化。国务院金稳会召开会议要求提高政治站位,切实履行责任,秉持“零容忍”态度。部分地方政府也出来喊话,比如山西、河北和陕西国资委均表态会确保省属国企债券的兑付。违约主体也逐步寻找化解方案。这些努力取得了成效。信用债净融资规模在经历两周的大幅萎缩后,在12月第一周快回到0了。近期央行投放流动性也平复了市场紧张的情绪,尤其是月底MLF的投放,给了市场一直缺的中长期负债,并改善了市场对资金面的预期,从R007和DR007之间的息差看,流动性分层也得到缓解。此前收益率持续上行的同业存单压力也下降了,出现了20BP左右的降幅。展望明年,为了怕信用扩张从实体溢出来,未来货币供应会向反映潜在增速的名义GDP增速靠拢,名义的潜在增速差不多在9%附近,2021年的社融增速可能在10%-11%之间,和今年相比低了2-3个百分点左右。加之资管新规的过渡期到期,期限匹配和净值型的要求,低评级和长久期的债券发行难度增加,再融资压力上升。金融监管对影子银行的高压也会维持,刚兑打破可能会更加常态化,这也会影响到一级市场的信用债发行。再来看非标。11月非标净融资-2044亿元,虽说比10月的-2138亿元有些缓和,但和去年同期相比,仍然是多减了982亿元,继续拖累社融。10月信托净融资环比小幅改善的趋势没能延续,11月信托净融资又大幅降到了-1387亿元,它同时也是2018年7月以来的最低水平。一方面是信托发行继续受限制,融资类信托压降的压力非常大。融资类信托9月余额是5.9万亿,去年底是5.8万亿,监管希望融资类信托能压降1万亿。另一方面,在融资类信托压降的时候,信托产品的到期量却持续攀升,从10月的1223亿到11月的1659亿。12月信托到期量更是高达2346亿,可以预计,12月信托净融资规模会继续大幅萎缩。往更长的时间看,信托贷款增量也很难给力。出口很强势,经济内生性的动力增强,根本就没必要放松对信托的监管,继续为地产和基建输血。因此,政策大概率会继续收紧。再往大一点说,打破刚兑是趋势的,只不过在实际操作中,会在打破刚兑和防风险之间做个平衡,稳步推进,步子不会迈得太大,在刚兑打破的进程当中,后续信托产品发行难度预计会进一步增加。提高主动管理能力,回归本源,做好财富管理,向金融市场转型可以说是信托转型的唯一出路。再来看信贷数据。11月新增人民币贷款1.43万亿,同比多增了456亿元。从量上看并没有很大亮点,亮点仍然是结构,信贷长期化的趋势还在延续。居民中长期贷款新增5049亿元,同比多增360亿元。企业中长期贷款新增5887亿元,同比多增1681亿元。对比来看,居民和企业部门的短期贷款分别新增2486亿元和734亿元,分别同比多增344亿元和少增900亿元。企业信贷中长期化,和制造业投资需求恢复有关。除了政策引导加大对制造业发放中长期贷款外,内外需稳步复苏,使得不少企业开足马力生产,也满足不了订单需求。11月官方制造业PMI的分项指数显示,当前经济处于主动补库存阶段,企业主动增加资本开支的意愿增强,这也和持续回升的M1同比增速相匹配。新增居民中长期贷款,和10月的4059亿元相比,继续回升。主要是前期地产销售的滞后,因为商品房成交到住房抵押贷款发放,中间是有1-3月的时间差的。10月和11月的地产销售不差,这意味着后面一两个月居民中长期贷款也不会明显缩量。目前对房企融资的监管还是很紧的,开发商越来越依靠销售回款,房地产销售回款占整个房企资金来源的比例到了50%以上。这么强的居民中长期信贷,能够缓解开发商的燃眉之急,因此也就没有必要担心,地产融资政策收紧后,房地产投资会出现断崖式下跌,至少目前来看是不会的。10月居民短期贷款只有272亿,11月大幅回升到了2486亿元,和去年同期相比也多增了344亿元,主要是靠双“11”的带动。双“11”销售火爆也体现出随着经济的好转,尤其是出口产业链好转对就业的拉动让居民部门资产负债表逐步修复。在10月的短暂回落后,11月M2增速回升了0.2个百分点,同比增长10.7%。最主要的原因是,财政资金投放加快,10月财政存款增加了9000亿元,而11月减少了1857亿元。从近期沥青价格的表现来看,基建似乎也有回暖的迹象,12月的财政支出也将进一步发力。和M2相比,M1同比改善幅度更大,也更值得关注。11月M1同比增长10.0%,连续第二个月出现1个百分点左右的回升。除了房地产销售好转外,我们认为更重要的原因是,经济内生性恢复的动力增强后,企业开始主动补库存,企业的资本开支意愿也在回升,企业存款逐步活期化。据此可以预计,制造业投资将是下一阶段经济回升的支持力量。从未来的趋势看,信用的拐点肯定是出现了。这点市场分歧也不大,都知道今年这么高的社融是特殊时点的特殊政策推动的。明年要控杠杆,疫情对经济的影响小了,货币政策也要回归正常,无论是社融13.6%的增速还是M210.7%的增速都是不可持续的。但不确定的是社融增速的“顶”长什么样。如果社融的顶是“尖顶”,后续社融出现了快速的坠落,那显然要抓紧布局利率债,利空股票。近期的市场表现好像有这种预期,债券市场表现较好(当然也有央行货币宽松稳定金融市场的原因),前期强势的周期股开始明显下跌,但大宗商品的表现无论是铜、油、螺纹钢、焦煤焦炭都还是很强的,只能说明是市场的预期不好了,大家可能觉得社融的顶是“尖顶”。但我们认为社融的顶有可能是“圆顶”。虽然政策在挤泡沫,加强房地产调控,堵影子银行,财政调节的力度也会减弱,但市场不能低估的是顺周期的力量。无论疫苗能否有效,明年全球经济大概率就是主动补库存周期,在这一背景下,经济内生恢复的动力有可能会超预期。虽然基建地产弱,但不代表出口、制造业、消费也会跟着弱。这也许意味着经济对信贷的边际变化也不会那么敏感,执着于过去旧的框架并不可取。如果说社融增速下降对经济的冲击没那么大的话,货币政策对社融下降的容忍度也会提高。简单来说,就是社融下降后,如果经济基本面受到的影响没那么大,货币不会很快转松。全球补库存的趋势,意味着制造业投资也不会弱,经济内生的融资需求是恢复的,有内生的融资需求回升的动力做底子,社融也不会因政策退出或收紧就出现明显地、大幅度地收缩。所以,社融有可能是圆顶。无论如何,这有可能导致社融的拐点向利率的拐点传导效应要比想象中的要长。社融见顶后利率见顶是结果,但前提是投资者得熬过这样一个过程,而难熬的过程也会被拉长。对投资者而言,更需要关注的是全球补库周期导致政策层对土地-地产-基建产业链(新基建除外)的压制,以及背后摇摇欲坠的刚兑融资结构。

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  • 富力地产销售目标料落空 李思廉忙卖资产急还债

    富力地产销售目标料落空 李思廉忙卖资产急还债

    今年的富力地产(02777.HK),早已没有了当年吞下万达酒店资产包时的风光无限,相反当年王首富的苦楚,想必富力地产董事长李思廉如今是深刻体会到了。真是风水轮流转,三十年河东、三十年河西。正如王首富10月份在成都演讲时所言,今年许多企业过的都很辛苦。李思廉的富力地产今年确实很辛苦,不仅挣得辛苦,干的也很辛苦。01全年销售指标料难完成,三道红线却紧逼其后12月1日,富力地产披露了公司11月销售数据,11月权益合约销售金额约为146亿元,销售面积121.9万平方米;截至11月底,富力地产总权益合约销售金额约1172.8亿元,同比下降2.55%;销售面积约993.03万平方米,同比下降11.39%。富力地产成了前30强房企中为数不多的销售额同比下降的房企,而且根据其自身的披露,11月份的销售分布的也很不合理。据其发布的海报,富力地产在双11期间的销售额就超过了100亿,这么说双11后剩下的20来天仅销售了46亿?而富力地产前11个月的销售额,相比于2020年初制定的内部协议销售金额目标1520亿元,目前仅完成年度目标77.1%。照这个进度,指标缺口还有348亿元,除非有奇迹出现,富力地产今年内控指标完不成基本已经是铁板钉钉的事了。这对富力地产内部的士气是一个很大的打击,以至于在11月份有传闻称富力集团已暂停公司所有岗位的招聘,2021年要在2020年基础上裁员30%。尽管富力集团此后发布公告澄清,并表示并无裁员计划,但销售指标难以完成之下,仍不免人心惶惶。有员工称:“我们的薪资都降了30%,好多人因此而离职,也有的是被劝退。许多部门上半年减少了约15%的人。”的确,这一说法在富力地产的半年报中也有体现,截至2020年6月末,富力共有员工约39244人,而2019年末为62305人,半年内员工人数降幅达37.01%;总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。不过比人心不稳更可怕的,是迫在眉睫的危机:“三道红线”全中,危机紧逼其后。根据半年财报显示,富力地产今年上半年的净负债率高达177%,剔除预收款后的资产负债率70.2%,现金短债比仅有0.44;截至2020年三季度末,富力地产的有息负债合计1144.11亿元,有息负债规模较一季度下降了约242亿元。净负债率同比下降至166%;资产负债率下降至约80.37%;若剔除预收款,其资产负债率或仍在70%以上,而现金短债比显然仍小于1。据其前三季度业绩报告数据,富力地产现有货币资金359.5亿,而在12月及明年1月两个月内到期的公司债就达110.2亿。若考虑到2/3左右的受限资金,短期内的现金流仍然十分紧张。02评级遭全线下调至负面,核心财务数据不乐观除了监管层对房企融资提出的“三道红线”全中之外,富力本身的经营情况今年也十分不理想。据其半年报显示,2020年上半年,富力地产公司总资产4376.55亿元,总负债3517.59亿元,资产负债率80.3%;营收方面,富力地产总营业收入为336.8亿元,同比减少4%;净利润39.17亿元,同比减少6%;归属股东净利润37.92亿元,同比减少5.84%,业绩有所下滑。可以说核心财务数据都下滑,盈利能力有所趋弱,这对处于“危墙之下”的富力地产显然十分不利。祸不单行的是,富力地产今年遭遇了世界三大评级机构穆迪、标普、惠誉的集体下调信用评级,这在前30强房企中也是相当罕见的。5月25日,穆迪将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1,对其展望也从“评级观察”调整至“负面”;8月31日,标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同日,惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。要我是李老板估计也是一脸懵逼,三道红线全踩的房企多了去了,这是什么仇什么怨,居然统统负面?而评级下调的负面效应立马随之而来。9月1日,富力地产申请发行的“中信证券(行情600030,诊股)-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)”状态变更为“终止”,而该笔资产支持专项计划在去年曾成功发行了第一期,共计53.89亿。到了11月12日,富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据,该票据2022年到期,从2021年5月18日开始每半年付息一次。值得注意的是,这笔票据年利率高达12.375%。要知道这笔美元债的利率已经超过了富力地产上半年的净利润率,上半年净利润率才11.7%啊!甚至公司老板娘也亲自下场购买高息美元债。根据富力地产的公告显示,富力地产主席兼执行董事李思廉的配偶张绮雯女士已购买共500万美元票据。只是海哥不知道,老板娘是为了力撑公司高息债的发行,还是为了图这款“理财产品”的高收益?不过可以确定的是,在评级机构全线下调富力评级至“负面”的情况下,富力地产接下来的融资情况将很不容乐观。按照以往经验来看,国内融资渠道基本关闭,而国际融资成本将维持高位,想必这些都是富力地产难以承受的。03多重压力之下,李思廉开启的“卖卖卖”说实话,无论是盈利能力、销售规模的趋弱,还是“三道红线”全中、信用评级全线下调,每一道“紧箍咒”对富力而言都是“压力山大”。所以此刻李思廉想必是深刻体会到了当年王首富的苦涩,终于也走上了王首富“卖卖卖”的老路。这不,前两天就传出富力集团在海南的一个大型文旅项目,正在寻求买家。据彭博社报道,富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。一位接近富力集团的知情人士向记者证实了这一消息,但其表示,“目前买家还没有定”。而这个传闻中要被出售的项目海洋欢乐世界,已经历经八年,目前该项目“水乐园”虽然已正式对外营业,但由于位置偏远,已开园部分人气不足;此外,仍有相当一部分设施处于建设当中,仍需持续性投入。业内人士指出,该项目前期已投入不少资金,后续仍要继续投入,短期内要想实现盈利难度不小,这或许是富力考虑出售项目的主因之一。然而,由于该项目短期内看不到盈利,而且体量又较大,在房企现金流整体都紧张的情况下,估计很难找到买家。大家手里都没余粮,买这么个赔钱玩意儿干嘛呢?不过就在11月份,富力刚刚向黑石集团转让了广州国际机场富力综合物流园70%权益,作价44.1亿。而据李思廉在今年8月份时透露,富力年内拟出售一些投资性物业和地产项目,规模在120亿元左右。并表示,“未来9个月,会在国内外处理250亿到300亿的债务,中间超过一半已经会有一些重组的安排,其他的都会靠资金和销售来抵消。”与此同时,在今年“双十一”期间,富力挑选了全国近500亿元的货值,交由易居上线售卖,但据其自己发布的战报,最终的销售额仅有100亿元,去化率仅20%。如此来说,富力当下即便是有意“卖身”,接盘者恐怕也是寥寥。

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  • 迪马股份:拟分拆东原澄方赴港上市 做大做强物业服务板块

    迪马股份:拟分拆东原澄方赴港上市 做大做强物业服务板块

        本报记者王鹤    今年以来,不少房企分拆旗下的物业板块赴港上市。12月7日晚间,迪马股份(行情600565,诊股)发布公告,拟将旗下控股子公司重庆东原澄方实业有限公司(简称:东原澄方)分拆至香港联交所主板上市。这也是继金科股份(行情000656,诊股)之后,重庆又一家分拆物业板块赴港上市的房地产企业。    “房企分拆物业板块上市,实际上主要出发点还是在于物业公司本身需要做突破,而且上市后机会多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《证券日报》记者。    拟分拆旗下物业赴港上市    迪马股份与龙湖、金科享有“渝派三强”之称。东方财富(行情300059,诊股)APP数据显示,2017-2019年,迪马股份分别实现营业总收入95.38亿元、132.5亿元、197亿元;同期归母净利润分别为6.69亿元、10.17亿元、14.32亿元。    目前,迪马股份主营业务涵盖房地产、专用车制造、物业管理、商业运营等多个板块。在以上板块之中,房地产业务营收占比超8成,是迪马股份的营收贡献主力。    伴随着房地产业务的不断拓展,迪马股份的物业管理板块也开始逐步壮大起来。据公告显示,此次迪马股份拟分拆上市的主体——东原澄方成立于2015年,主营业务为物业管理及服务。    近一年来,东原澄方历经多次增资扩股及股权变更。公司股权穿透图显示,截至目前,迪马股份全资子公司天津澄方企业管理咨询有限公司间接持有51.04%的股份。此外,天津盛益合企业管理咨询合伙企业、栢天有限公司、嘉实物业管理投资有限公司持股比例分别为9.98%、25.41%、13.57%。    据迪马股份公告披露,为推进本次分拆上市,东原澄方将整体变更设立为股份有限公司。    “分拆东原澄方赴港上市,有助于做大做强物业服务板块业务,扩大物业管理业务规模,提升增值服务优势,提高物业管理服务的持续营运能力及整体实力。”迪马股份相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示,“同时,也可有效增强东原澄方的资本实力,通过建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台,为业务发展提供更为多元化的发展渠道,提升东原澄方竞争优势。”    上述负责人进一步强调,物业的估值提升同步提升迪马综合价值。    赴港上市的利好之处虽多,但随着物业公司的扎堆上市,港股市场物业同质化竞争问题也令人担忧。严跃进向《证券日报》记者表示:“物业板块后续的同质化竞争压力确实会增大,尤其是在物业费收入和物业股价格走势方面,会出现明显分化。”    “三道红线”下降负债去杠杆仍是房企主要课题    部分房企在忙着分拆物业板块上市外,当前在“三道红线”高压下,加紧降负债、去杠杆仍是房企的主要课题。    “三道红线”即房企剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。根据“踩线”条数,房企被分为“红橙黄绿”四档:若三道全部踩中,有息负债将不能再增加;踩中两道,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道,增速不得超过10%;一道未中,不得超过15%。    根据监管风向,触线的房企都需要减负债,尤其触了“三道红线”的房企,更是面临较大的降负债压力。    “结合公司目前的实际情况,负债杠杆还处于较合理状态,我们有信心保持不触发三道红线。”对此,迪马股份相关负责人向《证券日报》记者坦言,“房企面临最困难的是监管机构对杠杆全方位穿透性监管,更加考验房企对资金使用效率和经营能力的把控。”    随着规模的不断扩张,当杠杆运用到极致时,高负债也就成了悬在房企头上的一把利剑,甚至成了压倒房企的最后一根稻草。房企如何在负债与规模增长之间寻得一个更好平衡点?    “规模的增长一般来说给负债创造空间,但是负债和规模保持平衡还取决于公司的营运水平、盈利能力、管理能力、产品品质等等。公司会努力保持健康的资产负债率及负债结构,持续继续优化融资成本,提高现金流使用效率,保证公司稳定发展。”迪马股份上述负责人向《证券日报》记者表示。(编辑白宝玉)

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  • 长租公寓这个市场 怎么就崩了

    长租公寓这个市场 怎么就崩了

    某壳爆雷后,舆论场热闹无比。按照我国舆论场“帮助弱势群体”的一贯口径——慷他人之慨、柿子捡软的捏,房东的正当权益成了很多“正义人士”的目标。甚至一些真真假假的法律人士开始脑洞大开地“秀正义”了。有的热衷证明房客的“居住权”高于房东的所有权,我不得不佩服这路人马的想象力和勇气(如果他们真是法律专业人士,这真是勇气可嘉)。还有的拿着租客和蛋壳签的合同就推断出蛋壳和房东属于“全权代理关系”,以论证房子可以继续住下去,这推理才能名侦探柯南比不了。“站在正确的一方”是舆论场表演的常态,尽管房东在事件中也是受害者,但是在嘴炮正义观里他们是可以被牺牲、再被加害一次。至于本来在我国就很脆弱的产权成为“正义的代价”,键盘侠和“法律人士”是不管的。姿势秀完、流量管够后,到底怎么解决租房难、怎么避免再出现类似的悲剧,和他们有什么关系?真要深入探讨问题涉及诸多敏感时,他们的“正义”向章鱼的触手一样灵敏、柔软,及时躲闪。骂市场、喷企业时的顾盼自雄,在更坚硬的东西面前,会变得和发情的母猫一样温柔殷切。如此聪明精致的“正义”,无助于社会的进步。正本清源,对长租房模式的兴起、爆雷应该有正确的解读,“企业贪婪”“市场失效”的安全套、万能药其实是迷魂药,给个情绪宣泄的出口罢了。但这种情绪宣泄,却把问题的认知导向了反面。1中国长租房不是市场机制的产物中国的房地产也发展了三十年了,2016年之前租赁市场一直是散租为主。是业界不知道海外发展近百年、很成熟的长租房模式吗?当然不是,各大房企和研究机构对这一领域的研究都是很早就开始了,但是迟迟没有动手。原因很简单,租售比太低,没有市场条件。中国房地产市场从无到有,经历了一个资产快速升值的阶段,房价上涨速度远远高于房租上涨速度。比如房价上涨最快的年份2004年至2008年,中国房价增幅高达60%到100%,而租金涨幅仅维持在2%上下。▲1998年住房商品化改革以来中国房价走势这是因为买房是投资,资产价格上涨速度取决于投资的热度。而租房是消费,上升到速度天花板取决于租客收入上升的速度。投资可以快速大量吸引资金进场,百川入海、众人拾柴火焰高。而收入增速显然没那么快,尤其是在中国,国民收入增长是长期滞后的。因此,中国房地产市场的租售比低得惊人。国际公认较为正常的租售比是1:200到1:300,而我国五十座重点城市长期维持在1:500左右。这意味着房价相当于500个月的房租,租金的年化收益率才2.4%。一线城市和大部分强二线的租售比更低,租金年化收益率低于2%。如果是短租,那还可期望在不久的将来抛房变现,租金收益就是个锦上添花。要是长租,就靠这个投资回报率水平,连正常的融资成本都覆盖不了,是明摆着亏本买卖,企业怎么肯干呢?所以,2015年之前,租赁市场都是散客出租为主,企业仅限于中介机构介入其中。如果市场机制正常发挥作用,长租房产业压根就不可能出现。变化发生在2015年以后。一连串的政策引导,快速完成了养蛊食人的操作。2政策引导出来的长租房2015年购租并举首次登场,租赁市场的发展开始受到极大关注。但也只是关注,因为账算不平,企业当然不会动。政策扶持的大动作出现在2017年,实质性的政策扶持接二连三。最主要的是资金,低成本资金来了。从中央到地方,资金出笼,有各项直接补助,还有各类专项基金,产业基金、区域开发基金等等,名目不一,结构类似。政府出一部分,企业出一部分,金融机构出大部分,讲白了就是配杠杆。这就是“产业政策引导”的模式,过去的太阳能(行情000591,诊股)、新能源车到长租房,标签不同,剩下的还是那个老配方、老味道。这个模式的理想状态是,政府投资引导,本来无法完成经济核算的亏欠买卖就有利可图了,吸引“社会资本”进入,实现良性循环。故事逻辑是通的——会做PPT的人才在高校、衙门也有的是。可是,如果纸面计划的盈利都能实现,那么乐视贾老板也不用“下周回国”了。一分钱一分货,年入数千万起的贾老板做不到,你以为衙门里十几万年薪的科员们就做得到?他们要做得到,不早就出来当商业大亨了?在经济领域里,高估政府的经营能力是荒谬的。可是,“社会资本”非信不可。“社会资本”无非是企业、金融机构和民间投资,银行系统是当然的主力。一则银行最有钱,二则银行是公立的重镇,最听话。政策导向清晰,让银行降息那就得降息、要你放款就得放款,这就是我们强大金融系统——只要令牌到位,什么核算机制、风控机制都得让位。企业,那就更没得商量了。招之即来呼之即去,政策引导的长处不是能搞好经济,而是强制力。因此,2017年各路人马纷纷入局长租房。首当其冲的是地产大佬万科、碧桂园、保利、龙湖……都是大牌。这些地产大佬做重资产模式,买地建房然后长租,属于“种田流”。这种朴实无华的模式是很难做“花账”,是赔是赚一目了然。2018年万科推出翡翠书院项目,10年180万元租金的长租房项目,这高大上的程度,大众惊得下巴颏都掉了。可是,万科算下来不赚钱,账都摊开了,万科作为地方国企的精英尽力了。2.4%的融资成本堪称全行业最低了,项目高端定位到了利润空间最大化,但最终结果还是亏。万科都只能如此,其他条件差的长租房项目就不用说了。所以,房地产大佬们轰轰烈烈进长租房领域,又低调地出来了。讲白了,重资产模式的长租房项目,“社会资本”来了也亏不起。企业、金融系统甚至地方政府都承担不了这么大包袱——房地产资产太“重”了,上百亿投资正常的。一年只亏个1%也得1个亿的小目标灰飞烟灭。万科2019年净利润也就389亿元,单个项目亏个几亿,而且起步准备亏十年,她和银行都不会干的。政府补贴呢?财政那么紧,真不能上亿起跳地长期补贴。重资产投入当“大房东”的地产大佬这路人马无功而返,情理之中、也是意料之中。“大房东”们都走了,场子里就剩下各路轻资产的“二房东”了,蛋壳是其中之一。3一脚油门一脚刹车的大型车祸现场其实,大房东自建自持自租都赚不到,“二房东”们靠点租金差能赚到?用脚趾头想想,也知道不可能嘛。这才有了资金池的花样玩法,租金贷等一系列故事由此开始。靠资金池吃饭,和庞氏骗局只有一步之遥:交易有实际利润,那就是买卖;交易实际是亏损的,秒变庞氏骗局。但“互联网思维”的乱入让风险边界带上了玫瑰色。因为可以讲一个规模换效益的故事。每个互联网PPT创业者都会告诉投资者,规模大到一定程度就会盈亏平衡,前面亏损无非是获客成本。至于这个利润怎么从规模中来,就看自由发挥了。可以是规模带来垄断优势直接涨价,也可以是主业亏钱获客、增值服务赚钱。逻辑上都对,但是这个规模化的盈亏线得靠钱烧出来。因此,“二房东”得保持资金池的高水位,资金池要维护日常营运补贴亏损,还要支撑起高速扩张。亏多亏少都是次要的,规模才是首位。蛋壳们越亏越扩张的怪圈就是这么来的。要保持资金池的高水位就需要高杠杆,高杠杆意味着高风险,最终高风险引发监管紧惕。2017年开始,扶持政策变脸为严监管,“二房东”的房租贷比例一再受限,政府引导出来的低成本资金也开始切断。本来就是冲着政策引导背景来的市场投资者也谨慎了……多米诺骨牌开始倒塌。2017年底,政策导向美式权益型房托资产REITs模式,可以称为重资产模式的2.0版本,轻资产的“二房东”模式风光不再,资金退潮,露出来的都是礁石。▲REITs模式应用在公租房的设计2018年开始,长租房企业开始连续爆雷。直到蛋壳出事,已经170多家长租房企业倒产了,蛋壳其实算是坚持得比较久的,久到完成美股上市。她能比很多道友多生存两年,优势在于他有更好的北美融资渠道,规模也做得更大了。但是,这只是延缓了赴死的节奏。值得一提的是,蛋壳和政策引导出来的政府扶持资金之间也是关系深厚。6月份蛋壳掌门高靖被警方带走,有消息称源于和某地方政府基金的6亿资金有关。当初猛踩油门的那只脚猛踩了刹车,大型车祸现场就是这么来的。企业确实难辞其咎,可一脚油门一脚刹车也有问题吧?4租房难应该怎么破不管短租长租,解决租房难问题就行。真那么难吗?鼓励长租房发展,政府确实应该有所作为,但不是开闸放水加油门的打法。当下热乎的REITs模式也要面对租售比太低的市场,收益率2.4%的信托基金有多大吸引力呢?政府能实现的、根本解决之道就是大幅降低土地出让价格,这肯定不是什么新思路。地贵了房价就贵,反之亦然,这是最基本的常识。为长租房用地大幅降价,这在理论上很简单。但是,如果能轻易做到的话,早就做了;不要说解决租房难了,就是房价也得应声而降。然而,地方财政紧张,就指着土地财政补充了,地再卖低了,财政缺口怎么办?新出炉的地方财政数据是31省市中只有上海有财政盈余。所以,没有土地价格的大幅让利,无非还是拉银行上菜、政府给补贴的老路,能走多远,要打问号。可是,动了土地财政的蛋糕后,各个地方的财政窟窿又怎么办呢?一个问题解决了,另一个问题又来了。到底问题的根子在哪里?土地价格难动,就没办法了吗?是不是可以在增加供给上动点脑筋呢?我们的城市不是没有闲置空间,却因为行政限制而无法实现功能转换。未利用的旧厂区、大量空置的写字楼、招商不足的各类园区,还有因为电商崛起而日益廖落的商场,都可以利用起来。只要允许企业对这些空间进行合理的改造,用于长租房并非难事。代价和风险都很小——至少比一脚油门一脚刹车的车祸风险小很多。唯一要突破的就是各种行政限制。仔细想想有点荒唐,如果人都没地方住,留这么多空间等着人家来创业、来办公、来购物?等得着吗?粮食不能浪费,宝贵的城市空间也不能啊。人还能被白纸黑字的文件逼死?可有时候就是这样的。经济领域出问题后,骂市场、恨企业的情绪宣泄在我们这永远有大把拥护者,可是找了个万能背锅也不是解决问题之道。上述种种,很多键盘侠其实不是不知道,但是精致的他们总想绕路走,撞多少次南墙也不回头。

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  • 深圳年内最大土拍 一日揽金340亿元

    深圳年内最大土拍 一日揽金340亿元

    深圳一遇大规模土拍就下雨,似乎已成规律。前一天还是晴空万里、暴晒无比,昨日(11月23日)迎来年内最大规模土地使用权拍卖,深圳的天气又转为阴加小雨。无论土地宗数、起拍价还是成交总价,昨日8宗地块的集中出让都堪称近5年市场之最。其中,宝安2宗、龙华1宗、坪山1宗以及光明4宗的居住、商业用地集中出让,将为深圳累计供应土地面积73.22万平方米,总建筑面积224.08万平方米。除宝安沙井地块外,其他地块均采用“双限双竞”挂牌方式出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。《每日经济新闻》记者注意到,这场总挂牌起始价294.42亿元的年内最大规模土拍,最终为深圳揽金339.81亿元。数据来源:Wind、中信建投(行情601066,诊股)视觉中国(行情000681,诊股)图杨靖制图参与企业有所减少一大早,深圳市土地房产交易大厦门前就陆陆续续有人前来排队。8宗地块分为上午和下午两场竞拍出让,从领号牌登记情况看,招商、金茂、万科、保利、中海、金地、华润等一众头部房企悉数在列,其中不乏房企组成的联合体。最终,上午出让的宝安沙井、西乡及坪山石井、龙华大浪地块分别由融创+华发、万科、佳兆业+新城和深铁摘得。下午出让的光明区4宗地块,则分别被金茂、电建、安徽安联高速、中信城开斩获。不过,相较于去年6月24日的那场史诗级土拍,昨日的土拍无论是到场围观人数还是参与企业都有所减少。当日上午西乡和坪山地块出让时,竞拍过程中有多次很久都无人出价,直至主持人将配建人才房面积竞价梯度降至200平方米,喊出“22600平方米(人才房配建面积)第二次”即将成交之际,才有四五家房企同时举牌。此后,这种竞价情形又出现了好几次。还有个十分有意思的现象。现场热门地块经过几十轮激烈竞争后,当主持人敲下成交锤时,有的地块竞得团队立马欢呼、鼓掌,全场行注目礼;有的则是全场为其鼓掌,竞得团队相互看了看,又抬头看了台上的最终成交数据,个中滋味只有积极举牌者才能体会。部分地块以底价成交这场土拍最受关注的当属宝安沙井和龙华大浪两宗地块,前者是全场唯一一块起拍价超过百亿元的地块,后者则位于频出“地王”的龙华区。不过,一开场亮出的屏幕上就显示这两宗地均为一人竞买。也就是说,这两宗地均为底价成交。资料显示,此次出让的龙华大浪地块位于龙胜地铁站旁,距离早先的“地王”承包区红山和上塘地铁站仅一两站,挂牌起始价66.53亿元。该地块最终由深圳地铁以底价取得,普通商品住房销售限价为70875元/平方米,而周边目前在售二手房挂牌价在8万元/平方米左右。宝安沙井宗地位于国际会展中心旁,地块面积约43.7万平方米,挂牌价127.1亿元,是近3年来深圳挂牌总价最高的地块。最高限制地价为184.15亿元,最终由融创+华发以底价127.1亿元摘得。据贝壳找房数据,目前沙井片区二手房挂牌均价在6.2万元/平方米左右。相较于其他7宗土地1年内开工、4年内竣工的出让条件,融创+华发竞得的这宗地在建设条件上更为宽松:自出让合同签订之日2.5年内开工,6年内竣工。而宝安西乡地块竞拍最激烈,最终由近几年鲜少在深圳公开市场拿地的万科摘得。一位不愿具名开发商人士告诉记者,西乡地块限价8.3万元/平方米左右,目前周边在售新房开盘价在9万元/平方米左右,估计万科会做刚需户型,待其入市时倒挂的价格势必又会引起打新潮。对于此次土拍中部分地块以底价成交和开发商谨慎举牌,明源地产研究院主编艾振强表示,主要是前几年开发商对放松调控还抱有期望,现在没了,不敢有太高预期,否则很容易亏损,毕竟限价还在执行。西乡地块已经开工对于昨日的土拍战况,深圳资深自媒体人傅卫鸿表示,光明片区的4块土地均以最高限价出让,这说明光明片区还是被开发商看好的。8宗地收金339.81亿元,火爆土拍的背后,往往意味着未来市场的火爆。实际上,今年深圳无论是从房地产开发量还是宅地供应量来说均为近5年来最大规模。据媒体公开报道,截至昨日,今年深圳累计出让28宗居住用地,总建筑面积约479万平方米,总地价约757.5亿元。此外,在12月16日,深圳还将上新3宗宅地,起拍总价34.03亿元,总建面约58.3万平方米。值得注意的是,昨日供应的土地预计入市时间是一年左右。而最新消息显示,万科上午竞得的西乡地块,目前已经开工。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 哈尔滨出台十四条措施稳楼市:鼓励房企打折促销让利销售新房

    哈尔滨出台十四条措施稳楼市:鼓励房企打折促销让利销售新房

    据东北网消息,为认真贯彻落实国家和省、市有关决策部署,支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下,积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,《通知》共计十四条扶持措施,其中明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房;同时公积金贷款项目随时提交随时审批。具体如下:一、2020年度,对在哈房地产开发企业按照2019年度房地产开发企业综合信用评价结果,进行商品房预售资金监管,延至2021年12月31日再做调整(2020年度参照执行,红牌企业除外)。二、2021年12月31日之前,纳入到商品房预售资金监管的项目,只留存监管资金额度的3%用于庭院的绿化、道路、照明等后续配套工程建设,其余资金开发企业可以随时申请,直接拨付至《建筑工程施工许可证》标注的施工单位账户。三、疫情防控期间,建设单位可申请以承诺方式缓缴城市基础设施配套费,缓缴时间最长不超过2个月。逾期违约未足额缴纳的,按规定列入失信企业名单,由相关部门实施联合惩戒。四、2021年9月30日之前取得预售许可的房地产开发项目,且符合公积金个人贷款项目签约其他有关规定的,可以受理项目签约。五、公积金贷款项目实现项目签约网上审批,由原有每周召开审贷会,调整为单个签约项目随时提交,随时审批。六、支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。七、公积金借款人及共同还款人可按月分次提取公积金偿还商业购房贷款,同时开通网上办理方式,实现线上线下同步办理。八、将县处级女干部和具有高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由原来的55周岁调整为60周岁。九、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。十、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构,对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。十一、即日起至2020年12月31日,支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,在此基础上,对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的,予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。十二、即日起至2020年12月31日期间备案的商品房买卖合同,开发企业可在联机备案系统中行使合同签订、解除自主权,每套房屋买卖合同解除次数限定为一次。十三、对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市),及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况,积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。十四、各区、县(市)政府要切实履行房地产市场属地主体责任,严格指导企业落实各项防疫措施积极引导支持房地产开发项目复工复产。自然资源规划、财政、税务、金融、住建、公积金、不动产等有关部门要大力协同,积极支持企业恢复生产经营,适时研判房地产走势,做好市场监测分析工作。各房地产开发企业要强化企业主体责任,做到落实防疫措施和搞好生产经营两不误,共同促进全市房地产市场稳定发展。

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  • 综合实力稳健攀升,佳兆业位列时代百强榜TOP21

    综合实力稳健攀升,佳兆业位列时代百强榜TOP21

    11月18日,由广东时代传媒集团主办的“2020中国地产时代百强论坛”在广州举行。佳兆业集团凭借卓越的综合实力、在粤港澳大湾区的绝对领先优势以及脱贫攻坚的突出贡献,分别荣获“2020中国地产时代百强榜”TOP21、“2020粤港澳大湾区金牌竞争力奖”以及“2020中国房地产精准扶贫先锋奖”,凸显权威媒体对佳兆业实力的高度肯定。广东时代传媒集团推出的“2020中国地产时代百强榜”,力图用详实的数据、科学的评分和优秀的案例,全方位展示中国房地产优秀企业的发展现状,树立房地产企业标杆,以此激励企业在科学发展的路上前行。根据11月6日公布的业绩公告,佳兆业集团2020年前10月总合约销售金额为776.9亿元人民币,总合约建筑面积约为450.28万平方米,已完成年初制定的千亿目标的近八成。国信证券认为公司今年权益销售冲击千亿的目标大概率将顺利完成,对应同比增速14%。结合公司的土地储备、拿地及推货进度,预计公司未来三年权益销售的复合增长率可达到20%。佳兆业集团坚持高质量的发展道路,在规模壮大的同时盈利能力也得到不断提升。同时,佳兆业集团还严格把控财务指标,公司短期偿债能力保障倍数为1.3,短期偿债能力较好。近四年来,公司净利润率保持稳定,资产周转率逐年提升,ROE保持在行业较高水平。研究机构分析称,考虑到公司高毛利的旧改项目占整体销售比例稳中有增,公司未来毛利率水平有望维持相对高位。自身发展不忘回馈社会,佳兆业同时还获颁发“2020中国房地产精准扶贫先锋奖”。今年6月30日,2020年“广东省扶贫济困日活动”举行,佳兆业集团再度捐款1.73亿元人民币,用于“决胜脱贫攻坚助力乡村振兴”。佳兆业集团已经连续十年积极参与广东省扶贫济困日活动,其中2017年至今,集团累计捐赠5.13亿元人民币,全面用于广东省脱贫攻坚战,是近四年来累积捐赠金额最大的广东企业之一。在当天的活动上,佳兆业集团还荣获“2020粤港澳大湾区金牌竞争力奖”。作为“2020中国地产时代百强榜”最重要的子榜单,粤港澳大湾区竞争力的评选,是对房企在大湾区内的项目布局、土地储备、2020年前三季度操盘数据等纬度的综合评分。国信证券近期在研报中指出,佳兆业是“大湾区城市更新的绝对领军者”。公司以“精耕深圳”为初期发展战略,逐渐步入区域领先,拥有土地储备总建筑面积2680万平方米,其中大湾区占比超过50%,可保证公司未来三年的发展及销售的增长。在壁垒颇高的城市更新方面,公司经验丰富、优势明显,更加聚焦于利润丰厚的拆除重建类的项目,平均毛利率可达到50%。随着粤港澳大湾区和社会主义先行示范区建设持续推进,佳兆业前瞻深耕布局的先锋引领优势将进一步凸显,有望迎来业绩加速释放。展望未来,佳兆业集团将继续坚持以诚信为本、客户至上的经营理念不动摇,为全国人民的美好生活做贡献。

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  • 北京土拍市场重燃战火?约440亿供地在路上 年底再掀“拿地潮”

    北京土拍市场重燃战火?约440亿供地在路上 年底再掀“拿地潮”

    北京土拍市场即将重燃“战火”。继9月份拍出2宗住宅地块之后,北京土拍市场已冷清许久,但北京商报记者梳理发现,在未来的一段时间,北京约有440亿的供地在路上,其中仅有2宗限竞房地块,其他均为不限价地块,新地入市“不限价”的节奏将更加明显。而来自开发商层面的消息,也一改此前“抱团拿地”的方式,开发商未来更倾向于独立拿地。“一个是融资环境发生了变化,基本阻断了贷后拿地的空间,大家更倾向于独立拿地后再引入战投;另一个维度上看,独立操盘将更有利于对项目的把控,这对于进京不久的开发商来说,标杆意义毋庸置疑。”华东某20强房企北京公司负责人称。不限价成绝对主流北京商报记者梳理发现,截至11月14日,北京目前加上用地预申请的待出让宅地共计10宗,总出让价格约320亿元,涉及石景山、朝阳、大兴等多个区域。在上述地块中,大兴区旧宫镇DX05-0200-0018、0019等地块起价最高,达到65.78亿元。该地块土地面积约为9.47万平方米,建筑控制规模约为23.9万平方米,土地性质为F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334托幼用地。除此之外,在10宗地块中面积最大的是怀柔新城08街区地块,该地块建设用地面积约为21.27万平方米,包含R2二类居住用地、B1商业用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、S4社会停车场用地,规划建筑面积更是高达52万平方米。10月下旬,北京市规划和自然资源委员会曾挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块,海淀的地理位置,加上不设定房屋销售限价及户型限制的要求,2宗地块入市必将是众房企争夺的焦点。如果把这2宗地块也囊括在内,北京接下来将会有约440亿的供地在路上。值得一提的是,新地入市仍延续“不限价”的供地节奏。在上述12宗地块中,仅有2宗限竞房地块待入市,其他均为不限价地块。受供地节奏影响,限竞房地块在今年几乎成了个案。数据显示,截至日前北京限竞房累计供应住宅土地112宗,其中2017年44宗、2018年41宗、2019年21宗,2020年仅有6宗。中原地产首席分析师张大伟表示,按照北京最新限竞房地块供应时间测算,距离上次限竞房住宅地块入市已有接近6个月时间,未来不排除还会有新的限竞房地块产生,但是从土地供应结构来看,不限价为绝对主流已成定局。“限竞房地块成为个案,也是市场的选择。”贝壳研究院高级分析师潘浩称,北京限价地块从2016年底开始供应,目的就是通过商品房销售价格上限的控制调整市场均价的上涨,但是限价地对于开发商而言减少了利润空间,增加了成本压力和操作难度。因此,在今年疫情严重影响销售回款的情况下,开发商成本压力上升,为确保土地成交量的稳定,调整供地结构,下调操作难度较大的限价地的比例,并提高供应土地的质量。截至目前,限价地块占比仅为23%。但从成交情况看,自2016年开始供应限价地以来,转化到商品房市场的量仅有约3-4成,未来一段时间内,市场上仍将有大量限价项目入市,参与市场发展,起到价格稳定器的作用。在限价地块存量较高的情况下,其短期供应量下调也是必然。“回锅肉”更贵了房地产行业对于房子和土地历来都有“面包”和“面粉”的称呼,如何生产出优质的“面包”,“面粉”的品质是先决条件,因此,众房企在选择某个地块时也会多方衡量,确保能“算过来账”。就北京市场而言,虽然疫情给北京楼市带来些许凉意,但今年北京土拍市场却逆势火热,从石景山古城、昌平东小口,到海淀西北旺、丰台分钟寺,多宗优质地块的入市,也掀起众房企的补仓热情。据克而瑞统计数据,2020年1-10月,北京全市共成交经营性用地49宗,涉及土地总面积291.31万平方米,同比上涨0.85%;规划总建筑面积588.83万平方米,同比上涨4.92%;土地成交总金额1654.01亿元,同比增加26.68%;成交楼面均价约28090元/平方米,同比上涨20.74%;平均溢价率15.85%,比同期增加4.26个百分点。尽管众房企在京拿地热情高涨,但记者注意到,最近几个月北京土拍市场稍显清冷。以8、9月份为例,在此期间北京共完成土地出让8宗,但其中仅有2宗是溢价出让,其他6宗均为底价成交。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,8、9月份恰逢融资“三道红线”亮相初期,房企拿地选择谨慎态度,是自我调整的直观表现。除此之外,土地溢价率反映房企对所竞价地块的热情程度,地块自身“边缘化”因素,也减少了房企的拿地热情。北京商报记者查阅发现,受自身条件影响,截至目前,北京年内共有4宗地块因无人问津导致流拍,其中有2宗地块重新调整后再次入市。朝阳金盏乡小店村3005-08地块重新“拆分”后再次挂牌出让,朝阳东坝1104-611地块则相较于之前变得更加“纯粹”,而且还较之前“涨”了1.78亿元。11月10日,朝阳东坝1104-611地块重新挂牌出让。前后对比发现,该地块用地性质由F1住宅混合公建用地调整为R2二类居住用地;商品住房销售均价由原来的不超过69422元/平方米调整为不超过71000元/平方米;最高销售单价由不得超过76364元方米/平调整为不得超过78000元/平方米;出让起始价也由原来的32.06亿元提高至33.84亿元。“回锅肉”更贵了,也是源于地块自身素质的提升。潘浩称,从房企拿地来看,需要综合多方面的属性来做出决策,地块位置偏远、地价水平过高、限制条件繁杂的地块自然不受房企青睐,调整入市是诉求的产生和回应。“总体而言,地块成交的冷热程度和地块素质直接相关。”潘浩指出,北京住宅用地市场在上半年集中供应优质地块,带来土地市场的快速恢复,半年时已经追平去年同期成交水平,市场恢复的任务基本完成,下半年的主要任务是防止土地市场持续升温导致过热,因此8、9月份供应地块多位于远郊区域的非热点区域,同时,经历了上半年“抢地”的房企下半年拿地热情亦有所下降,此为预期之内。但如果后期有高价值地块推出,仍然会带来热度的上升。从合作到独立拿地“年底这些地块确实质地不错,如果条件允许,我们想再独立拿一块。”刚刚在北京首次实现独立操盘的华东某20强房企北京公司负责人直言,尽管北京市场被各家房企看作是“最难啃的骨头”,但大家也都有共识:必须在京拿地。而随着一系列降负债的进行、下半年市场的回温,房企的资金情况总体平稳,未来土地市场的争夺应该是颇有看点。回顾今年的北京土拍市场,年初呈现两个特点:一是不限价优质地块集中供应,二是众房企选择联合拿地“抱团”抵御风险。记者注意到,随着市场形势好转,房企在京拿地也越来越“独立”,由此前的合作拿地向独立拿地过渡。据统计,北京年内房企联合拿地共计16宗,其中上半年有12宗,下半年仅有4宗。对于上述变化,潘浩称,联合拿地确实能够降低单家房企的拿地成本,并平衡操作风险,但是这并不是唯一降低成本的方法,房企亦可在拿地之后再寻求合作方的入股,视不同情况可以灵活处理。合生在北京独家取得的两块分钟寺地块就是实例,拿地之后引入金茂、世茂共同开发。如果说市场好转是房企单独拿地的底气,那么在融资“三道红线”之下,众房企又该如何抉择?在潘浩看来,“三道红线”旨在督促企业优化债务结构,降低金融风险,对于不同企业的限制程度是不同的,例如下半年北京土拍市场仍然表现积极的中海,其“三道红线”一线不踩,且有息负债增长率没有超过15%,完全有条件独立拿地;同时,即使是在调整债务结构的过程中,不同企业的拿地策略亦不同,尤其全国布局的房企,面对重要布局城市的优质地块,独立拿地亦是重要策略选择。“从合作拿地到独立拿地,这背后亦折射出众房企对未来北京市场的态度。”陈霄表示,从近几个月北京土地市场表现来看,楼面价和溢价率均出现下滑,对于房企来说是拿地的好时机。在“三道红线”的缓冲期内积极储备粮草,尤其是在北京这样的核心城市,可以为未来发展奠定更好的基础。北京商报记者获悉,近期多家尚未进京的千亿左右规模的多家房企已经着手准备拿地事宜,在它们看来,除了大湾区布局外,这或许是它们“三道红线”下,做大规模的一次机会。土拍决定未来楼市走向,随着北京供地节奏发生转变,“不限价”时代已经来临。张大伟指出,不限价地块增多,可以给北京楼市带来两个明显变化,一是从侧面帮助限竞房去库存,二是未来会带动北京房价小幅攀升。“政策调控的目的就是要维持平稳,目前北京房价在全国一线城市中跌幅最大,因此未来价格也会在合理区间内波动。”

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  • 房企涌入“双11”能否真正让利买房者?

    房企涌入“双11”能否真正让利买房者?

    每经评论员吴若凡又一年的“双11”网购大战,烽火连天。今年,房产开发商也坐不住了,纷纷涌入天猫、京东、贝壳等网络平台,开网店、做直播、打折促销招式百出。网上购物不但时间成本相对较低,还能更便捷地货比三家,买到性价比最优的商品。但实现理想的网购也有前提,一是需要网上信息足够透明准确,消费者能够基于真实的依据作出正确的判断;二是需要线上的商品足够多,才能做到货比三家。房子和普通商品不同,客单价非常大,买房对普通人来说,几乎是人生中最高昂的一次消费。预售制之下,非现房产品也缺乏“所见即所得”的属性,是一种提前性消费。正是由于这些特性,使得房产在很长一段时间,难以加入网购列表。万科总裁郁亮就曾直言:“买房是人生重大投资决策,最好亲眼去看看。”但无论如何,线上消费是趋势。何况如今的房地产行业,早已不复当年闭着眼睛挣钱的局面。万科、中海这样的“绩优生”,也只能把净利润率做到10个点,大部分房企只能赚到7个点,甚至更低。尤其在2020年,疫情的冲击让房企坚定了走线上营销道路的决心。从摸索网络直播开始,开发商表现出了强大的学习和适应能力。如今,线上营销也在传播力度、覆盖面方面,给传统的房地产营销带来了新方法和新思路。线上渠道的转化率正在逐步提升,有开发商统计,在河南的地级市网络渠道购房率已超过10%,省会级和环京城市更达到30%以上。互联网购房是趋势,但房企要真正做到让利买房者,还需要在以下方面下狠功夫。第一,要解决房产信息不透明的老问题。例如,消费者没人知道一套房子的底价,而中介、渠道商、开发商的销售团队,都能通过这些信息的“不对称”来赚钱。一种惯用的套路是,网上平台利用某种优惠吸引消费者,在来客到现场看房前,置业顾问又会让其换个电话再来看房,声称可以让其享受更多优惠。而这一次换号,客户就被“洗”掉了,销售方则能赚到更多业绩。在这一过程中,消费者就像“待宰的羔羊”,谁都可以用“优惠”这个诱饵将其吸引过来,但消费者最终拿到了多少真实的优惠却不得而知。实际上,因为信息的不透明以及操作流程问题,在看房、定房、买房的各环节中,相关人员都能做到有利可图,而消费者往往被蒙在鼓里。只有让这些环节暴露在阳光下,才能让买房真正“互联网化”。第二,在如今开展线上售卖的房产中,缺乏开发商的主流产品,且网络只能满足买房流程中很小的一部分需求(如获取房产基本信息、线上看房、线上咨询)。虽然目前房产开放商进行了很多创新,但这方面仍然有待完善。第三,房产买卖缺乏类似于买贵包赔、七天无理由退换等“平台保障”。未来可以从整个从平台的机制保障、房源信息的真实透明等各方面加以完善。目前来看,绝大部分“线上买房平台”还只是做到了简单的线上展示,如何做到信息透明、服务到位、质量有保障等,亟待“网上卖房”来面对和解决。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 佳兆业副总裁程芯兰:营销一定要一直变 核心是提供有质量的产品

    佳兆业副总裁程芯兰:营销一定要一直变 核心是提供有质量的产品

    “打工人”一词无疑是当下最火的话题,它体现出当今工作人群在平凡生活中积极向上以及充实自我的心态。今年“双11”,不同于一些开发商们请明星带货,佳兆业请来的是“富土康3号流水线质检小王子”张全蛋,一同以“打工人”安家问题为切入点做直播。近日,佳兆业集团控股副总裁程芯兰在接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访时表示,直播时我们应该以内容取胜,面对面轻松地去聊天,要让直播有趣,让听直播的人愿意听下去。做营销需要有与时俱进的心态,既不能太老套陈旧,也不能步子迈太大,营销一定要一直变,而且要有预见性。程芯兰受访者供图更多客户接受线上交易NBD:与同行相比,佳兆业在线上营销方面有什么不同或者优势?程芯兰:我们不敢说比别人做得好,但至少是走在前列的。今年疫情过后,我们就在极力打造自己的数字营销梯队。数字营销梯队包括几个维度,第一是自己的团队,我们在搭建属于自己的数字营销团队平台;其次,佳兆业有自己的科技集团,足够给予科技技术这方面的支撑;最后就是我们对整个营销体系进行了变革,拥抱数字化时代,迎接客户的变化。客户的变化体现在,对线上平台交易更接受了,以前很多人是接受不了在线下进行汽车、房产这种低频大宗交易,但疫情后大家对线上交易的接受度更高了。NBD:从进入房地产营销以来,您觉得地产营销工作发生的最大变化是什么?程芯兰:首先营销是一个常练常新的东西,市场、客户一直在转变,固守10年前20年前的营销手段和营销思路肯定不行。客户愿意买单,不是因为你吹嘘自己有多好,而是真正地让客户了解到你的点,让人家知道你宣传到位,你做了很好的产品,提供了很好的服务,然后能够及时把信息传递给客户,客户又觉得正好匹配他的需求,最后决定买下这套房子。做营销需要有与时俱进的心态,客户在做什么样的改变,经济环境在发生什么样的改变,社会环境在作什么改变,营销也一定要一直变,而且要有预见性,比如当下我们就把数字营销做得很深入。我觉得没有所谓的创新手段,只有有效的手段,只要有效的手段都是恒定可以使用的。然后,我们再不断地会有一些新的东西、新的尝试,我们从去年开始尝试线上营销,但是同样我们没有丢弃的是什么?原来的价值营销、销售现场的正常营销手段、中介传播渠道等。10年前有效的营销手段在今天是无效了,今天有效的手段,如果放在过去,可能步子迈得太大了,没用,可能放在未来已经落后了,那么你就与时俱进就好。直播不仅仅是卖房NBD:可否介绍一下佳兆业本次“双11”的营销活动?程芯兰:“双11”活动我们推出了各种各样的优惠,比如有购房券、成交优惠、店铺关注优惠、抽奖、红包雨等。佳兆业目前的定位是城市运营商,责任就是给城市的客户提供有质量的空间和服务。比如我们在11月7日的一个直播,就关注到近期很热门的“打工人”。以此为切入点,关注终日奔波在城市想需求空间庇护、服务的普罗大众,我们想为他们提供更好的产品和更好的服务。所以做直播不仅仅是卖房,应该还有一些有趣的东西,我们还会结合看直播的人的特点,跟他们进行交流、沟通、互动,让他们得到关注,也能领取一些优惠,这样也能成为我们线上营销产品和服务的展示平台。地产营销不是说生硬地想要把你的钱掏到我的兜里,然后给你提供一个产品。不是的,我们最核心的是提供有质量的产品以及长长久久的服务。NBD:今年佳兆业选择率先在天猫设立官方旗舰店,和天猫合作,佳兆业看中的是什么?目前成效如何?程芯兰:其实,除了天猫,我们跟很多平台都有合作。就选择天猫而言,因为今年天猫好房刚刚成立,作为一个新平台,我们愿意去跟他们作平台互通。其次,天猫本身就是电商龙头,它既然发起了这个活动,我们也没有理由不参与其中。在合作方式上,有些是像我们一样直接跟天猫合作,有些则是通过中介、媒体再去跟天猫合作。除了天猫之外,我们跟抖音也一直有合作,腾讯方面的微信小程序也有佳兆业旗舰店。所以在线上营销或者“双11”活动上,我们不是只选择天猫,天猫因为正值淘宝“双11”的热点,所以关注度比较高。从长期来看,我们对这些头部的电商平台都不会放弃。NBD:近期有很多房企找明星来直播卖房,佳兆业为什么选择张全蛋?程芯兰:明星卖房这件事情,其实我觉得应该看各公司自己的追求,我们追求的是什么?佳兆业想要把自己放得更低一点点,我们是提供服务和产品的。在直播上,我们应该以内容取胜,不再是高高在上地去传播什么,而是面对面轻松地去聊天,要让直播有趣,让听直播的人愿意听下去。我们希望将客户拉到平等的对话空间里,给他提供内容服务、交互、沟通,所以我们当下先选择了这种形式,未来我们未必不选择别的。房产营销要做出自己的价值NBD:这些龙头电商平台在您眼中有哪些差异?哪种模式会更贴近房地产营销?程芯兰:先说结论,其实我们现在也不知道,但我们认为这些平台未来都是有无限可能的,所以现在都愿意热情拥抱。其次,平台与平台之间确实存在差异化。阿里系的天猫,他们是电商购物的传统老牌龙头企业,“双11”活动就是他们发起的。腾讯的微信,则聚集了超大量的客户群和流量,客户群跟你购不购物没有关系,跟你的沟通和交流有关系。因为微信已经成为接打电话之外,普罗大众进行情感沟通、生活沟通、经济沟通交流最主要的媒介之一,是我们现在信息获取、传播、交互的主流方式,无法切割开来,这是微信的优势。小红书、抖音、快手这类平台则是内容的服务商。作为房地产公司,在地产营销上,我们提供给客户的是产品和服务,那在这个过程之中,我们通过什么手段跟我们的客户取得联系,通过什么样的手段把产品推荐给客户,让客户接受并选择它就是我们的手段和内容,这些都是需要我们提供手段和内容的。这三种类型的平台正好就是三种不同的路径,我觉得他们的优势是有差异性的,但也是互补的,所以我们现在想要都去尝试,然后根据市场的不同、产品的不同,选择不同的平台来进行服务。还有就是阶段性的可能不一样,我们根据不同的需求去选择。NBD:房企在这些电商平台做营销,投入产出比是合理的吗?能否降低对渠道的依赖?程芯兰:房地产营销必须要做出自己的价值,如果卖房子只通过中介去卖,我们的团队存在就没有意义了,而且我们也无法给公司、社会提供更强的价值感。除此之外,我们发力线上营销,第一是源于营销的目的。营销的目的主要就是两点:一是卖房子;二是用期待的价格快速卖掉房子。因此就形成了为了卖掉房子的手段多样化,不能等着客户找上门来,客户在哪里,我们就要去找到客户。第二,房子想卖得更快、更好,不能把一切都寄希望于第三方中介,我们得广而告之,把自己想要讲给客户听的东西或者客户想听的东西,及时地、用合理的手段或者是低费用成本的手段传递给他。我们做线上营销,首先就是能实现广而告之,想买佳兆业的房子,不止一个途径,可以随时通过天猫旗舰店、腾讯的小程序、抖音等来实现,实现BtoC的通途。其次,提供更多的购买路径,以前买房都一定要到销售现场办手续。但现在去现场看一次后,剩下的手续和工作可以在线上解决,快速地过掉流程化工作。这就是节约大家的时间,解放大家的时间。全球新型肺炎疫情实时查询

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