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  • 7月79城新房价格同比上涨 深圳等5地调整限购政策

    7月79城新房价格同比上涨 深圳等5地调整限购政策

    一线城市成交环比下滑,二线城市成交量持续恢复,三四线基本停止反弹,累计降速稳定在一成。7月的全国新房成交量恢复速度放缓,但部分城市从复苏直接升级成“火爆”。7月南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国,青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。深圳、南京、杭州、宁波、东莞等5座城市7月调整限购政策,剑指“假离婚”,以稳定市场预期。中指市场研究副总监陈文静在7月中指市场形势及企业研究成果分享会上指出:“7月房企推盘保持一定积极性,1~7月20个代表城市商品住宅月均供应面积约1680万平方米,同比增长约5%,供应规模居历史同期高位。”消费者在上海一处楼盘项目看盘每经记者包晶晶摄7月环比上涨城市49个中国房地产指数系统百城价格指数显示,7月,百城新建住宅价格环比上涨0.43%,涨幅较上月收窄0.1个百分点,但较去年同期上涨3.21%,涨幅较上月扩大0.05个百分点。从涨跌城市个数看,环比上涨城市有49个,环比下跌城市50个,1个城市持平。同比来看,7月新房价格同比上涨的城市个数为79个。其中,江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%到15%之间;无锡、宁波等17个城市涨幅在5%~10%;苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。在重点监测的十大城市中,十大城市新建住宅平均价格同比上涨3.41%,涨幅较上月扩大0.06个百分点。十大城市中,除天津、北京同比分别下跌1.40%、0.20%外,其余城市同比均上涨。具体来看,杭州和上海新建住宅价格同比分别上涨8.38%、5.02%;南京、武汉、重庆(主城区)以及广州同比涨幅在1.0%到5.0%之间;深圳同比涨幅相对较小,为0.01%。7月,重点城市新建住宅整体推盘量依旧维持高位,但多数城市去化表现一般,据中指研究院百城住宅价格指数报告,城市内项目分化明显,刚需盘去化较好。深圳、东莞调控政策加码,广州市场活跃度提高。贝壳研究院数据显示,一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大,其中成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%;二线城市成交套数累计同比下滑14.3%、成交面积累计同比下滑14.1%;三四线城市成交套数累计同比下滑9.8%、成交面积累计同比下滑7.0%。一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复,三四线城市累计成交量同比保持不变。从累计同比来看,上海、广州成交面积累计降速较6月收窄4~5个百分点,北京、深圳成交面积累计降速较6月收窄1~2个百分点。总体看,京沪穗成交面积累计同比下降幅度收窄至三成以内,市场保持复苏。“短期市场成交规模仍有一定放量空间,但市场预期将随调控导向的趋严有所缓和,且考虑到前期积压的需求已连续较快释放,市场需求入市节奏或有放缓,在周期作用下,市场仍面临一定调整压力。”陈文静说。南京7月连出两次新政从7月东莞、杭州、宁波、深圳、南京等城市先后出台限价、限购等政策及细则,可见部分城市楼市过热的程度。以南京为例,国家统计局官方数据显示,4月、5月、6月,南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%和1.0%,其中4月环比涨幅居70个大中城市首位。从同比涨幅来看,4~6月分别为4.5%、5.0%和6.1%,呈现迅速走高之势。7月23日,南京多部门深夜发布楼市新政,直指土地市场调控和住房限购。5日后,南京司法局、南京住房保障和房产局7月28日再发《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》,正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。被称为“宁九条”的楼市新政最具杀伤力的无疑是堵上了离婚炒房的渠道。新政规定,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。记者在走访中发现,通过离婚快速获取购房资格在南京并不少见。位于南京热门区域河西板块的世茂天誉,二期开盘价49800元/平方米已告售罄。售楼处置业顾问杨萍(化名)告诉记者,“新政对离婚买房的客户打击最大,有的客户已经看好了房子、办了离婚,还没开出购房证明,一夜之间购房资格没有了。客户中既有离婚后成功买房的,也有两头不靠岸的,但其他客户暂时还没有影响。”“我们项目价格比较贵,摇号中签率还算高的,南京市场上刚需楼盘,价格和面积都比较适中的,拿着钱都摇不到。”杨萍无奈地表示。遏制离婚买房能否起到降温市场的作用?上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者指出,“这个比例在没有数据的情况下,效果有待观察。但从政策上来说,本身就是一种信号——打击投机。”正如杨萍所说,“南京市场上有不少购房者拿着现金四处辗转摇号,但仍然买不到房。”一方面,倒挂的价格让买房人首选新房摇号,另一方面,“运气差”的刚需族和一部分投资客不得不转向二手房市场寻找机会,二手房价格水涨船高。就职于夫子庙区域德佑地产的赵怡也对记者说,“最近几个月,只要是单价合适、100平方米以内的新房都是刚需瞄准的对象。但是南京有购房资格的中老年一族、投资客也在四处抢房,很多刚需摇不中,只能转头买更贵的二手房。”“炒房者炒的是预期,房子有上涨预期就会积极进入。现在出调控政策,市场预期转变了,想要进入自然会谨慎些。而这一新政更是压缩了炒房的可能性,对炒作行为有抑制作用。”卢文曦认为。贝壳研究院分析认为,7月,各地调控政策主要调控方向在于四点:一是打击假离婚,二是向无房家庭倾斜,三是扩大限购产品类别范围(如二手住宅纳入范围),四是扩大限购区域空间范围(如扩大限购地理范围);政策调控主要方向在于引导市场向刚需倾斜,保障对于刚需的住房保障同时稳定市场走势,持续减少住宅投资属性。除东莞外,出台政策的城市均参加了房地产工作座谈会,整体市场调控持续收紧成为调节常态化的长效机制的重要环节,7月政策逐渐收紧,控制市场预期。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 地产经纪互联网升级战:阿里腾讯分坐易居、贝壳二股东

    地产经纪互联网升级战:阿里腾讯分坐易居、贝壳二股东

    易居的超强股东圈,开启了一次“顶流制造”运动。近日,易居和阿里巴巴将合资建立一家主要围绕“线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务”等业务的公司。该合资公司将是唯一代表阿里在中国大陆地区从事房地产的业务主体,阿里会将以淘宝/天猫为核心的线上资源嫁接入合资公司,构建房产营销平台公司。对此,易居企业集团CEO丁祖昱表示,“我们要共同建立一家公司,做更多更大的事情,走更远更长的路。”丁祖昱认为,今年是房地产行业行至线上营销的元年,对线上的探索已经不是单打独斗那么简单,必须要行成合力之势。易居也将拿出所有优势资源,合作建立线上+线下的闭环交易生态,争夺房地产服务领域的流量。对此,业内普遍认为,阿里易居新公司的业务,与贝壳找房等房地产平台的主营业务,有大比例的重合。就在易居和阿里强强联手的6天前,贝壳找房(以下简称贝壳)正式向美国纽交所递交IPO招股书,而其背后则有腾讯的加持。图片来源:视觉中国(行情000681,诊股)图阿里深入地产服务腹地实际上,早在2018年易居于香港上市之际,阿里就以3.9亿港元认购易居新股,成为易居的四大基石投资者之一。两年后,易居以每股7港元的价格,向阿里配售1.183亿股公司股份,配售总金额为8.28亿港元。配售完成后,阿里持有易居大约8.32%的股份。在此基础上,双方还签署可转股票据认购协议。据此,阿里将认购易居本金为10.32亿港元、三年期、利息每年2%的可转股票据,票据转股价为每股10.37港元。若该等可换股票据全部转股,阿里持有易居股份比例将提升至大约13.26%,跃居第二大股东。阿里之于房地产明显不想停步于“财务投资”。2006年,阿里就全资收购了主打二手房信息的口碑网,此后推出淘宝房产频道,还上线了支付宝租房业务,今年6路18和碧桂园一起首次大规模进行线上营销端合作,补贴力度近亿元。进入2020年,借由易居之手,阿里深入了地产服务的腹地。据目前披露的消息显示,阿里和易居在此次合作中,双方都是以现金方式同比例入股,第一期计划投入50亿元。新建的合资公司,阿里占股85%,易居占股15%。也就是说,成立的合资公司由阿里控股。据了解,合资公司业务,主要包括线上旗舰店、数字化案场系统、数字化营销工具、房产交易后市场服务等。阿里利用自身优势和未来合资公司的平台优势,为易居提供发展所需的各项战略决策咨询、线上化数字化提供支持和解决方案、提升线上销售代理的能力和数字化营销能力,提升房产经纪行业的整合运营能力。在阿里的平台资源和技术支持下,易居将全面启动自身在房地产代理领域的资源优势,组建独立技术运营团队,配合合资公司开展工作及提供专业支持。互联网巨头角逐地产经纪在阿里和易居宣布战略合作之前,7月24日,贝壳找房正式向美国纽交所递交IPO申请,估值千亿,成为截至目前中国企业年度最大规模的赴美IPO项目。招股书显示,贝壳2019年GTV(成交总额)达到2.13万亿,“是中国最大的房产交易和服务平台,以及中国第二大商业平台。”贝壳生态背后巨大的成交总额,充分体现着房产交易和服务这个垂直赛道里,孕育着巨大的商机,它们吸引着不同的顶级资本。相较于易居背后的阿里,贝壳找房的背后是腾讯的加持。招股书显示,创始人兼董事长左晖通过PropitiousGlobalHoldingsLimited持有贝壳28.9%的股权,其投票权为46.8%,是贝壳的第一大股东,腾讯相关方持有贝壳12.3%的股权,为贝壳第二大股东。一场地产经纪领域的竞争,俨然演成互联网巨头角逐的意味。也是由于互联网的加持,地产经纪领域的争夺战也显然升级。但阿里易居联合体在线上交易平台的战场能否取得一席之地,甚至占据重要份额,还需要观察。因为目前贝壳找房模式已经成熟,份额达到规模,是一个强大对手。而易居的本质定位是“服务生”角色,发展依赖于房企,所组建的交易平台对于线下等各方面把控能力要求颇高。“阿里想真正做强线上交易功能,易居想完善线上线下平台架构,形成二手房交易市场的有效抓手。目标一拍即合,但实际效果,尚且更倾向防御,很难说能起到进攻作用。”有业内人士如是认为。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 多城迈向TOD发展黄金时代 TOD+SOD双轮驱动重塑城市格局

    多城迈向TOD发展黄金时代 TOD+SOD双轮驱动重塑城市格局

        本报记者王丽新    从“一线一圈”到“千里互连”,翻开中国城市交通地图,地铁穿梭于城市地下,高铁连接于城市之间。在中国70年城市发展之路上,地铁扩展之终点,新城崛起之地,公共交通所到之处,未来城市都市圈联动价值链之所在,已渐成空间、人口和产业“万线互连互通”之势。    从改革开放之前只拥有“一城一线”,到如今已开通36城5761公里185条线路,我国轨道交通里程增加249倍之多,稳居世界第一。传统的城市发展格局被打破,“建轨道即建城市”已成世界共识,TOD(TransitOrientedDevelopment,以公共交通为导向的城市空间开发模式)已成城市发展模式之产物。随之而来的是,TOD沿线正成为城市的黄金经济线。    多城迈向“TOD发展时代”    从广义概念上来看,TOD是以交通基础设施和沿线土地一体化开发为基础,整合沿线站点的土地资源、商业资源、产业资源、房产资源等形成的多元化商业模式。在数字技术的支持下,推动人流、物流、商流和信息流、资金流高效汇集并快速涌动,带来沿线的生活便捷、商业繁荣、土地增值、物业升值等,带动城市与区域经济实现质和量的双重攀升。    TOD对于中国城市发展的重要性不言而喻,当下,除一线城市外,杭州、成都、宁波、厦门等城市亦“奋起直追”,迈向以TOD模式引导经济发展的黄金时代。    “站城一体化开发是轨道交通和城市发展相辅相成、共同发展的开发模式。”7月30日,杭州市地铁集团副总经理朱秋林在“首届TOD+SOD高峰论坛”上表示,经过前期探索,杭州TOD开发已经达成“高水平建成轨道上的城市”、车辆基地上盖“开发是原则,不开发是例外”等两大共识。在此基础上,杭州市地铁集团贯彻“以TOD模式引领未来城区建设”原则,高品质推进城市TOD站城一体开发。    “TOD开发与城市发展共建共生,不仅仅是单项目协作关系,更是事业生态、事业共同体。”蓝绿双城科技集团总裁顾建明向《证券日报》记者表示,TOD因其高度综合性、资源集合型、专业复杂性、作业交叉性、时间持久性等特征,需要众多策划、规划、设计、营造、运营、服务、养护等单位资源,共同构建稳定、系统、专业的产业联盟、商业联盟等事业生态,以更好地服务于TOD项目开发、生活营造、经济发展。    TOD+SOD双轮驱动重塑城市格局    实际上,鉴于TOD规划设计对城市运营的重要性,不少房企正在参与TOD项目开发,经过借鉴香港、东京等城市TOD相对成熟的发展经验后发现,TOD线路的设置不是先有“线”再有“人”,而是根据人的需求去规划TOD,这就需要“SOD”(ServiceOrientedDevelopment,即通过社会服务设施建设引导的开发模式)。    从定义上来看,SOD就是以服务为导向的发展模式,最早出现在我国城市规划与建设领域,是政府利用行政优势,通过将公共服务设施及其他金融服务、文体服务、医疗服务等城市功能进行空间迁移,为大众生活服务所需打下基础,以“服务城市”推动城市竞争力,加速城市区域发展。    “城市服务应以SOD为导向,从‘产-城-人’转到‘人-城-产’,从空间建造转变到场景营造,围绕吸引人、服务人、满足人们对美好生活的需求去营造场景。”蓝绿双城科技集团副总裁张文龙在上述论坛中表示。    “TOD形成城市交通的毛细血管,逐渐由通勤转变成为生活方式,使得在TOD一公里内产生更多需求;TOD既是一种综合交通规划模式,也是一种土地开发利用模式,通过城市交通与土地利用的协调发展,形成组团式城市形态,TOD的核心要义就是通过交通设施衔接与互联,提升周边物业的价值与收益。”戴德梁行杭州南京合肥公司总经理汤耀光则向《证券日报》等记者表示,而通过SOD植入更多服务功能,激活邻里社区,围绕轨交站点建设功能完备城市,步行圈以外的区域引导开发建设居住功能,保证与车站的链接,发挥TOD+SOD双轮驱动优势,进而改变城市功能格局,为人民创造更美好生活。    “TOD已成为全国核心城市新型城镇化发展的全新模式,特别是结合SOD,系统开展TOD+SOD城市战略、政策、机制、项目的一体化、全流程设计,是城市管理者和轨交集团的使命担当。”    西南交通大学(上海)TOD研究中心主任朱晓兵向《证券日报》等记者表示,当下我们需要充分运用“TOD+”理念,如“TOD+智慧城市”“TOD+都市更新”“TOD+轨道资源”等,抓住轨道交通建设和TOD发展契机,在TOD区域内提高基础设施与公服配套的集聚度和智能度,促进人口导入和新兴产业发展。(编辑上官梦露)

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  • 中海逆周期造城的“规模渴望”:590亿押注上海旧改

    中海逆周期造城的“规模渴望”:590亿押注上海旧改

    地处老卢湾区的新天地,一直是上海城市更新的一张名片。一直以来,新天地都被看成是上海的“城市会客厅”,如今随着商业价值的激增,上海想要“扩建”客厅的心愿终于成真。而这其中,也藏着中海地产在上海的野心。7月29日,中海企业发展集团有限公司与上海市黄浦区人民政府正式签订合作框架协议,由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设,预计总投入约590亿元,是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。这是中海地产近年来在上海揽下的又一个大型城市更新项目。2018年10月,中海地产曾斥资近100亿元拿下上海真如红旗村旧改项目,是上海市区近年来出让的最大规模综合体之一。城市更新的风口到了。龙头房企中,过去鲜有涉足这一领域的中海、万科看到了其中的价值,也将这一领域视作是未来重点发力的方向。而中海地产也渐渐成为一二线城市旧改业务的有力竞争者。拓宽赛道之后,中海地产这家对规模有着无限渴望的央企,有弯道超车的可能吗?中海地产位于上海新天地板块的项目现场每经记者包晶晶摄耄耋老人终于等来拆迁从区位条件和未来规划来看,中海地产这一次拿下的的确是“优质项目”。据中海地产母公司中国建筑(行情601668,诊股)股份有限公司发布的公告,该项目位于上海市中心城区的黄浦区新天地板块,毗邻淮海路新天地商圈,邻近轨道交通8、9、10、13号线,项目总占地面积约14.75万平方米,其中67街坊以商办用途为主,68-71街坊以住宅用途为主,规划地上计容建筑面积约36.8万平方米(包括新建商品住宅、风貌保护及历史保留建筑等)。夏日的午后,几位老人正坐在家门口树荫下乘凉,他们的“亭子间”距离眼前新天地板块的豪宅不过十几米远,却仿佛与繁华的魔都是两个世界。几米宽的合肥路北面,是高端商业、写字楼与15万元/平方米的豪宅,与纽约巴黎齐名的上海时装周每年在此地举行。合肥路南面则是整片的近百年砖木结构旧屋,老虎窗从密密麻麻的电线中勉强打开,私搭的“灶披间”让公共弄堂越来越窄……“我今年71岁了,这位老伯伯85岁,我们都出生在这里,说了一辈子动迁、动迁,希望这次是真的。”其中一位老人对《每日经济新闻》记者说:“第一次听说要动迁,还是大桥一线通车的时候,你应该还没有出生,这一说就是40多年。阿拉看着新天地发展起来,看着眼门前这个贵的要命的房子造起来,这次不会落空,你知道哇?下礼拜就要开始正式征询阿拉居民意见了。”虽已经签约完成,但这只是开始。记者在现场看到,除了言谈间多了关于未来拆迁后对生活的憧憬,目前居民们生活如常,沿街小店铺和小摊仍然照常做着生意,房屋中介则在挂牌外区低价房源的小户型二手房。这注定是一个长周期的项目,但中海地产已经为此做好了准备。公开资料显示,该项目计划整体开发周期约6年,资金来源包括自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资等。大项目战略下的规模畅想偏爱净地开发的中海地产“变了”。很长一段时间内,囿于城市更新领域的开发周期长且进度不可控等因素,中海地产鲜少在这一领域有所作为。但时代不同了,这家历来稳健又注重利润的龙头央企,开始频频出现在过去鲜少涉足的城市更新战场上。一位不愿具名的深圳本地国企人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,以前(国企)做(旧改)这个确实是没什么优势,但现在不同了。“现在大家都挑对象,像我们(这种国企)资金比较充足、又稳定,人家喜欢跟我们(合作)。”接近中海地产的人士也告诉记者,之后(城市更新领域)陆续还有更多的消息公布,也有很多的项目正在接洽中。不仅如此,中海地产还开启了“大项目”战略,在全国各地揽下了多个“大盘”项目。7月8日,中海地产在太原成功摘得综改区XD-10片区04街区001、004-1、005、010-1地块4宗地,约500亩;更早之前,中海在武汉以144亿地拿下归元片二期的两宗地块,这两次拿地,都是中海“大项目”战略指引下的产物。事实上,中海地产过去在“大盘”项目上已经尝过甜头。2019年,中海地产共有三个楼盘销售额过百亿元,分别是济南华山珑城、北京寰宇天下和广州亚运城(合作项目)。这些“大盘”项目为中海地产贡献了可观的销售额和利润额,正是中海地产青睐“大项目”的缘由。上述接近中海地产的人士告诉《每日经济新闻》记者,中海地产未来也会更多参与到大项目中来。“大项目的战略是清晰、坚定的,这其实也是逆周期发展的一种模式”。从年初重金求“收并购”到圈地“城市更新”项目,再到“大项目”战略,中海地产这家“稳健”的老牌央企,展现出对规模的无限渴望。值得一提的是,土地市场上的积极变化也推动了中海地产的销售增长。今年上半年,中海地产累计合约物业销售金额约1720.13亿元,同比增长4.2%。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 上半年签约金额1016.3亿元 金地乘胜追击加码华东土地市场

    上半年签约金额1016.3亿元 金地乘胜追击加码华东土地市场

    对于房地产市场而言,2020年上半场无疑是形势极为错综复杂的一段时期。供销两端先抑后扬,对于房企的布局能力是一场极大的考验。总体来看,尽管整体销售额出现下滑,但头部房企仍凭借强劲的实力,在恢复销售、保持稳健增长的同时积极布局拿地。今年上半年,TOP100房企中千亿军团增至13家,2019年已跨越2000亿目标的金地集团(行情600383,诊股),上半年累计实现签约金额1016.3亿元,同比上升18.73%。华东区域贡献突出,上半年实现了区域销售200亿、回款200亿的优异战绩,其中南京单一城市公司销售额已突破了100亿元。热点城市集中推盘华东市场领跑全国上半年金地在销售上的逆势增长,提前布局、踏准节奏是核心原因。复盘今年上半年市场,在疫情影响较大、市场不确定性较高的大环境下,金地在推盘节奏上契合了今年市场的复苏趋势。2018~2019年,金地着力打造了一批高品质项目,在今年3月份市场刚刚开始复苏期,这批项目的去化情况明显跑赢了市场。在上海,徐汇天悦上半年推出即清盘;南京的明星项目——南京都会四季,从2019年三四季度开盘至今,10个月的时间贡献了超过100亿的销售业绩;另一个“日光”项目都会澜岸,也是从2019年就开始布局,在今年6月份开盘即清了200多套房源。“广拓”华东区域火力全开加码土地市场疫情过后,各城市融资边际改善、土地供应力度加大,4月以来土地市场升温显著,其中长三角区域土地市场热度最为凸显,区域内高溢价地块频出。从4月开始,金地连续在长三角区域拿地:4月,摘得苏州2幅地块;在6月的南京首场土拍会上,金地以25.2亿元的总价一举“包揽”总用地面积约为135895㎡的两幅二类居住用地加两幅中小学用地(拟建成民办国际高端学校),成为6月南京土拍最大赢家。一转身,金地又斥资29亿元将上海青浦西虹桥一宗宅地收入囊中,紧接着重回上海嘉定“大本营”,竞拍获得嘉定马陆、嘉定北两幅宅地。至此,金地上半年在华东共计斩获位于上海、南京、苏州、太仓等长三角核心城市的土地10幅,增加货值(全额)预计超过270亿元,分别拿下南京拿地冠军和上海拿地亚军。得益于集团的资金优势,金地近期在华东市场频频布局,即便在年中等房企的“钱荒时点”,充沛的现金流仍然支持其在土地市场搏杀。克而瑞《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》显示,金地集团上半年新增土地货值904.7亿元,列第16位。金地上半年新增土地价值374.5亿元中,华东区域约占40%,已然成为金地集团业绩的重要支柱。城市土地全覆盖跟踪风控全程挂钩在金地的经营逻辑中,踩准投资节奏,是获得销售业绩的关键。而要准确研判2020年上半年土拍热点,尤其是二季度热点频出的华东区域,金地祭出了“全覆盖跟踪策略”的大招。金地华东相关负责人透露:“金地华东对于所覆盖城市的每一个地块,都有专人密切跟踪,确保没有遗漏,也不会错拿。通过扎扎实实的数据跟踪和复盘分析,金地的投资平台每年可以沉淀出超过1200块土地的投资和开盘数据。针对其中600幅地块,会进行土拍模拟和经营模拟;而针对其中真正参拍的300余幅地块,将进行更深度的全方位监测评估。”这样的全覆盖足以下沉到江苏海安、如皋,甚至江阴、宜兴、金坛等县级市,做到了苏南县级市全覆盖、长江以南县级市全覆盖、长江以北沿核心轨道和沿江沿海作结点式布局。到2020年上半年,金地华东区域已实现辖内34个城市的全覆盖跟踪。不难发现,基于金地全覆盖跟踪策略,华东区域的投资策略以“广拓”加持了“深耕”。未来,金地在华东区域的广拓将有更强的抓手。金地集团正在华东尝试落地智能化投资监测分析平台。全周期可视化土地投资系统G-Cube,集内部外部数据采集、管理、分析、沉淀于一体。多元业态同步发展伴随着规模的不断扩大,不少头部房企选择开辟新的赛道,与原有业务产生协同效应。克而瑞研究中心统计数据显示,TOP30房企中,70%的企业都发布过多元化业务战略,TOP100房企中,有97%的企业布局了多元化业务。金地也不例外,自1988年成立以来不断布局相关产业,已成为一家集住宅、商业、产业地产、房地产金融、体育文化、教育产业于一体的综合型企业。在教育领域,金地计划从2019年起5年内开办6所国际学校、11所K-12学校、160所社区教育学院、49所多功能幼儿园和托幼所。2020年6月,金地南京未来学校正式招生,这所英国文法学校的中国首家分校,由金地教育于2018年配合江北新区G04地块的出让同时引入,占地86亩。合作的英国皇家文法学校(吉尔福德)在全英250多所文法类学校中排名前列,近十年来,平均每年牛津、剑桥升学率高达30%,在英国享有盛誉。而在大健康、科创园、智造园、产业小镇等多元化领域,金地发展也日臻成熟。2013年起成立的金地商置,是金地集团旗下主做产业园开发和运营的主体,近年来在环渤海、珠三角、长三角已经布局了近20个不同业态的产业园区项目。近年来,金地集团在深耕住宅产业的同时,不断在全球范围内进行相关多元产业的探索创新,确定了将在全国重点城市布局以智能制造产业驱动的示范性产城融合科学智慧园区及新城,布局以体育赛事为龙头的文娱综合中心,并持续推动医疗、大健康及教育产业的全面升级,为城市产业结构升级与多元业态发展作出积极贡献。7月3日,金地集团在安徽芜湖与奇瑞控股集团签署了战略合作协议,约定双方将利用各自优势,在产城开发、智能制造、人工智能等方面展开全方位的深度合作。7月18日,安徽省阜阳市颍泉区人民政府与金地签署了战略合作协议,联手开启产城融合的新篇章,金地华东助力阜阳加快成为皖北中心城市,持续增强影响力和竞争力。文/刘柏全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 今年以来北京土地出让额逾千亿元

    今年以来北京土地出让额逾千亿元

    □本报记者董添近日,北京地区出让多宗不限价地块,房企参与积极性较高,溢价率整体走高。中国证券报记者统计发现,截至7月24日,今年以来北京市场土地出让额达到1285.6亿元,仅次于杭州、上海、南京。其中,不限价土地出让金额达966亿元,远超限价土地出让额。不限价地块密集出让7月22日,北京丰台区2宗不限价地块出让,总起始价为62.98亿元,总成交价为77.6亿元。两宗地块均位于北京市丰台区卢沟桥大瓦窑。两宗地块均吸引了不少房企参与竞拍,溢价率较高。其中,中海、华发、首创、华润+电建、远洋+城建、首开+建工、中建二局参与026号地块竞拍,最终首创以29.6亿元竞得,溢价率为18.26%。中海、华润+电建、华发、远洋+城建、旭辉+卓越、新城、保利+首开、招商+恒基参与027号地块竞拍,远洋+城建以48亿元竞得,溢价率为26.48%。该地块成交楼面价为46588元/平方米,刷新了区域楼面价纪录。上述两宗不限价地块均需建设配套项目。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,两宗不限价地块均位于地铁14号线大瓦窑站北侧,公共交通条件便捷,但周边配套较薄弱,缺乏大型商业配套,片区发展尚不成熟。周边二手房均价多为4.5万元-6.5万元/平方米左右。预计项目将打造为高端住宅。两宗地均需配建大量产业用房,开发商面临一定挑战。从目前情况看,不限价地块供应增加,限竞房地块逐步减少,预计限竞房地块会逐渐退出。中原地产首席分析师张大伟认为,丰台区卢沟桥大瓦窑的不限价土地吸引了16家房企参与竞拍,下半年土地市场热度不减。最近3年,北京地区合计出让不限价住宅地块43宗,合计出让金额为1402亿元,涉及住宅面积约365万平方米,换算过来约3万套不限价商品房。其中,2020年以来成交28宗,出让金额合计966亿元,预计未来不限价住宅将成主流。土地市场火热2020年以来,全国土地市场持续升温,特别是杭州、上海、南京等地高价地持续出现,房企积极拿地。疫情的影响逐步褪去,多个城市集中出让土地,成交额持续上升。截至7月20日,50个大中城市今年以来合计出让土地额达2.16万亿元,同比上涨17%。其中,36个大中城市出让土地额均超过200亿元,37个城市同比上涨。北京、杭州、上海、广州等地出让额均超过千亿元,杭州土地出让额达到1835亿元,上海土地出让额达到1540亿元,南京达到1270亿元,北京为1208亿元,广州为1153亿元。张大伟指出,房企拿地积极性逐渐提高,多地出现高溢价率土地成交。特别是厦门等地,再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。今年以来,已出现3宗百亿级别的高总价地块,超过50亿元的地块30宗。企业资金面出现宽松迹象。对于房企积极拿地的原因,张大伟认为,主要是为了追求市场规模,一些近年来拿地很少的企业开始积极拿地。部分房企判断市场会快速企稳,拿地积极性明显提高,特别是4-5月整体行情持续升温,部分城市土地溢价率上行。

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  • 今年以来北京土地出让额逾千亿元

    今年以来北京土地出让额逾千亿元

    □本报记者董添近日,北京地区出让多宗不限价地块,房企参与积极性较高,溢价率整体走高。中国证券报记者统计发现,截至7月24日,今年以来北京市场土地出让额达到1285.6亿元,仅次于杭州、上海、南京。其中,不限价土地出让金额达966亿元,远超限价土地出让额。不限价地块密集出让7月22日,北京丰台区2宗不限价地块出让,总起始价为62.98亿元,总成交价为77.6亿元。两宗地块均位于北京市丰台区卢沟桥大瓦窑。两宗地块均吸引了不少房企参与竞拍,溢价率较高。其中,中海、华发、首创、华润+电建、远洋+城建、首开+建工、中建二局参与026号地块竞拍,最终首创以29.6亿元竞得,溢价率为18.26%。中海、华润+电建、华发、远洋+城建、旭辉+卓越、新城、保利+首开、招商+恒基参与027号地块竞拍,远洋+城建以48亿元竞得,溢价率为26.48%。该地块成交楼面价为46588元/平方米,刷新了区域楼面价纪录。上述两宗不限价地块均需建设配套项目。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,两宗不限价地块均位于地铁14号线大瓦窑站北侧,公共交通条件便捷,但周边配套较薄弱,缺乏大型商业配套,片区发展尚不成熟。周边二手房均价多为4.5万元-6.5万元/平方米左右。预计项目将打造为高端住宅。两宗地均需配建大量产业用房,开发商面临一定挑战。从目前情况看,不限价地块供应增加,限竞房地块逐步减少,预计限竞房地块会逐渐退出。中原地产首席分析师张大伟认为,丰台区卢沟桥大瓦窑的不限价土地吸引了16家房企参与竞拍,下半年土地市场热度不减。最近3年,北京地区合计出让不限价住宅地块43宗,合计出让金额为1402亿元,涉及住宅面积约365万平方米,换算过来约3万套不限价商品房。其中,2020年以来成交28宗,出让金额合计966亿元,预计未来不限价住宅将成主流。土地市场火热2020年以来,全国土地市场持续升温,特别是杭州、上海、南京等地高价地持续出现,房企积极拿地。疫情的影响逐步褪去,多个城市集中出让土地,成交额持续上升。截至7月20日,50个大中城市今年以来合计出让土地额达2.16万亿元,同比上涨17%。其中,36个大中城市出让土地额均超过200亿元,37个城市同比上涨。北京、杭州、上海、广州等地出让额均超过千亿元,杭州土地出让额达到1835亿元,上海土地出让额达到1540亿元,南京达到1270亿元,北京为1208亿元,广州为1153亿元。张大伟指出,房企拿地积极性逐渐提高,多地出现高溢价率土地成交。特别是厦门等地,再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。今年以来,已出现3宗百亿级别的高总价地块,超过50亿元的地块30宗。企业资金面出现宽松迹象。对于房企积极拿地的原因,张大伟认为,主要是为了追求市场规模,一些近年来拿地很少的企业开始积极拿地。部分房企判断市场会快速企稳,拿地积极性明显提高,特别是4-5月整体行情持续升温,部分城市土地溢价率上行。

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  • 700万老旧小区业主有“福”了!今年老旧小区这么改?房价会怎么走?

    700万老旧小区业主有“福”了!今年老旧小区这么改?房价会怎么走?

    随着城市建设的快速发展,居民生活条件和居住环境都得到了极大的改善和提高,然而受到历史条件的限制,一些老旧小区由于建造时间长、公共服务缺失等问题导致环境卫生脏乱差,安全隐患多,停车难等,不仅给居民生活带来极大的不便,也成为城市管理的难点问题。近年来,围绕着老旧小区的改造提升作为重大民生工程,也是解决城市发展不平衡不充分问题,推进老城区更新、经济发展方式转变的重要措施。4月,住房与城乡建设部表示,今年将继续加大老旧小区改造力度,各地计划改造老旧小区3.9万个,是去年改造数量的一倍,涉及居民近700万户。日前,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(下称“意见”)。7月20日,住建部有关负责人对相关政策进行了解读。哪些小区属于老旧小区根据《意见》,城镇老旧小区指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区(含单栋住宅楼),要重点改造2000年年底前建成的老旧小区。目前,老旧小区在三大问题上较为突出:一是管网破旧,上下水、电网、煤气、光纤设施存在缺失或老化严重等问题;二是公共服务缺失。由于这些小区建造时间较早,在养老、抚幼、物业,以及文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等问题较为凸显。尤其是对电梯等设施的呼吁较为强烈;三是没有物业管理,公共环境普遍比较差,这些问题直接关系到小区居民的生活品质。在第十一届全国既有建筑改造大会上,住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍,我国2000年前老旧居住小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。投资规模方面,来自方正证券(行情601901,诊股)的一份研究报告指出,根据已经公布改造计划的省份或城市来看,平均每平米需要投入的资金约为138-623元/平方米(安徽省合肥市)。将老旧小区的改造分为三部分:楼本体、小区公共区域、完善小区环境。这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米,合计改造一个小区的成本约为700元/平方米。由此计算,整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润,保障在3%利润+2%管理费,以及对社区服务方面的建设投入,总投资会更高些。2019年3月,国务院参事仇保兴撰文披露称,据初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。对于房企是否有机会参与其中,58安居客房产研究院分院院长张波表示,房企可参与的环节不少,旧改领域和房企目前擅长的开发行业有着较大的差异度,对运营能力的要求也不同。从老旧小区的改造来说,除了加装电梯,还包括建设完善水电气路及光纤等配套设施,对小区的绿化及停车进行优化和改善。房企依靠在房地产上下产业链的优势,在这些旧改项目上具有明显优势。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱补充道,从经济上来看,老旧小区改造对建材行业、建筑设计、电梯等行业会起到一定的拉动作用。此外,老旧小区一般社区管理比较弱,甚至有的小区没有社区管理及物业服务,改造之后需要物业公司运营,物业管理方面对房企来说是一个机遇点。改造进度如何据称,今年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,到2025年,2000年年底前建成的老旧小区改造工作要基本完成。受疫情影响,截至5月底,今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%左右,但进入6月后新开工项目快速增加,截至6月底,已经达到40%以上。具体怎么改维护和配套是老旧小区改造工作的重点,针对这些问题,《意见》将老旧小区的改造内容分为基础类、完善类、提升类三个大类。基础类改造主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等,满足居民安全需要和基本生活需求的内容,而完善类改造则注重满足居民生活便利需要,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中,改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。《意见》在确保基础设施的维护和完善便民设施的同时,也重视社区服务供给的丰富和居民生活品质的提升,积极推进公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。改造资金从何而来张波对《国际金融报》记者表示,老旧小区的改造核心难点主要有两个,一是如何做好小区业主的利益平衡,无论是加装电梯还是改造停车位,都会影响到部分小区业主的利益,从而影响改造推进的效率;二是如何筹措相关改造资金,毕竟老旧小区改造工程大、耗费高,也是一笔不小的财政压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,老旧小区的改造收益需要积极做研究,很多旧改项目的盈利机制不明确,所以也会有资金压力,后续需要探索盈利点。对于改造资金来源,《意见》提出,要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。一方面,按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造,可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。《意见》表示,支持小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造。另一方面,加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,中央给予资金补助,省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持,可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。此外,支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。此外,《意见》也强调要持续提升金融服务力度和质效,推动社会力量参与改造。7月,住建部推动国家开发银行、中国建设银行(行情601939,诊股)(港股00939)与全国5省、9市签约战略合作协议,为签约地区提供4360亿元贷款,重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。对于旧改和棚改的区别,中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受《国际金融报》记者采访时表示,棚改和旧改是完全不同的实施方式。旧改主要面临的是资金投入与成果享有之间的有效分担机制,与当地财政情况、居民收入水平、周边商业价值关系紧密。王小嫱则认为,棚改存在的问题就是拆迁难度大,补贴方案很难获得全部业主同意,容易导致社会矛盾。而旧改的模式是业主出资改造社区环境,也存在动员社区群众的难题,但相对于棚改,旧改无需搬迁房屋位置,也不存在拆除房屋重建给业主补贴资金,带来的社会矛盾相对较小。张波也强调二者差别非常大,一个是“改旧”一个是“拆旧”,两者的内在逻辑差别明显,棚改主要针对老旧危房,只有拆除才能更好改善居住环境,而城镇大量的老旧小区并非都是危房并急需拆除,但居住环境早已不能满足人群的居住需求,包括小区内缺乏电梯设备,不利于高楼层居民尤其老年人出行,以及缺乏养老、托幼、医疗、助餐、保洁等相关服务配套。老旧小区改造后对房价有何影响张波认为,老旧小区改造不会拉动购房需求,同时也不会产生类似棚改之后的短期购房需求大量激增,因此对于现有房地产市场的影响相对有限,但小区改造之后居住环境有明显提升,有可能延缓更多人群的换房需求。严跃进认同上述看法,其坦言老旧小区的改造有助于房价降温。严跃进解释道:“老旧小区改造提升了其居住品质,适当增加了业主对老旧小区的依赖度,带动了老旧小区的出租和销售情况,相当于把存量市场挖掘出来了,有效增加了供应,使得房价上涨的可能性减弱。”此外,老旧小区改造后,对小区的价值会有明显的提升作用。方正证券的研究报告表示,根据之前上海徐汇、杨浦区的小区改造后市价来看,平均提升5000元/平方米。

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  • 天风宏观宋雪涛:经济复苏的特征、亮点、风险和若干问题

    天风宏观宋雪涛:经济复苏的特征、亮点、风险和若干问题

    从6月数据看经济复苏有什么特征?为什么消费复苏最弱且存在明显的结构性特征?6月数据有什么亮点吗?汛期强降水对建筑业施工有什么影响?如何观察下一阶段经济恢复的状态?接下来宏观经济有什么风险?文:天风宏观宋雪涛/联系人赵宏鹤导言从3月初到6月底,实体经济实现了从疫情爆发期接近停摆到疫情控制期全面复工的转变,经济数据也经历了恢复斜率最大的一段时期。2季度实际GDP增速3.2%,较1季度的-6.8%大幅回升10个百分点,显示了我国有效防控疫情对经济复苏的决定性、前期各项支持政策的有效性以及我国经济强韧的内生性活力。在经历2季度的快速复苏后,市场对于3季度经济复苏斜率放缓已经有充分预期。尽管如此,经济复苏速度仍然存在进一步低于预期的可能。目前3季度实际GDP增速的WIND一致预期为5.2%,我们预期在4.3%-4.5%左右,5%-6%的经济增速可能要到年底才能实现。在此影响下,今年下半年874万高校毕业生对劳动力市场的冲击将对全年6%左右的城镇调查失业率目标构成挑战。问:从6月数据看经济复苏有什么特征?答:结构性复苏的特征进一步强化。第一,6月社零同比增速-1.8%,较5月-2.8%回升1%,是少数单月增速仍未转正的项目,在各项数据中的恢复速度最慢。目前恢复较好的消费主要包括三类,一是必需消费,全程几乎没有受到疫情影响;二是可选消费中的易耗品,增速已经基本复原;三是可选消费中有需求催化因素的耐用品,例如汽车(私人出行)、文体娱乐用品(居家娱乐)、通讯器材(消费电子)、家电(居家),也已经基本复原。恢复进度较为滞后的主要是两个方向,一是缺乏需求催化的耐用可选消费品,比如服装鞋帽、金银珠宝、家具建材等;二是服务类消费,需要人与人密切接触甚至解除防护,在疫情威胁下恢复缓慢,例如餐饮消费6月当月仍然同比下滑15.2%。第二,制造业投资6月当月同比增速-3.5%,较5月的-5.2%小幅修复,上半年累计同比增速-11.7%。作为由内生性因素主导的需求侧变量,制造业投资与消费有相似之处,即整体弱势修复的同时存在明显的结构性特征。一方面,高技术制造业投资上半年累计同比增速5.8%,6月当月同比保持在15%以上;另一方面,传统制造业投资上半年累计同比增速-16%,6月当月同比约-4.8%。目前两类行业的短期景气度和中长期预期都有较大差距,预计后续这一格局还将保持下去。问:为什么消费复苏最弱且存在明显的结构性特征?答:因为疫情对居民就业、收入、消费倾向的冲击尚未明显改观,3季度预算约束开始成为制约消费复苏的主要因素,消费的复苏斜率可能明显放缓,进入一段瓶颈期。截至6月底,城镇调查失业率为5.7%,较2019年底升高0.5%;居民可支配收入累计同比增长1.5%,增速较2019年全年下滑6.4%;根据央行的2季度城镇储户问卷调查结果,认为将“更多消费”的居民占比为23.4%,较2019年4季度下滑5.6%,认为将“更多储蓄”的居民占比为52.9%,较2019年4季度上升7.2%。将居民部门作为一个整体,当疫情导致失业率上升、可支配收入增速下降、预防性储蓄提升后,居民部门的消费性支出预算将会减少。这种情况下,最优先被削减的应是“可选程度”最高的,一是实物消费中缺乏需求催化的可选耐用品,二是各类服务消费例如餐饮娱乐。由此可见,消费的结构性复苏是居民在支出预算缩水的情况下根据消费效用进行的理性选择,消费整体复苏缓慢的根本原因在于疫情对居民就业、收入、消费倾向的冲击尚未明显改观。2季度前中段是经济活动从强制停摆到向常态恢复的过程,到了2季度末-3季度,大部分经济活动已经基本恢复,包括必需消费、部分可选消费已经基本复原,预算约束开始成为制约消费复苏的主要因素。这意味着如果没有针对性的刺激政策,消费的恢复将继续偏慢且滞后于经济基本面,因此3季度消费的复苏斜率可能明显放缓,进入一段瓶颈期。问:6月数据有什么亮点吗?答:房地产新开工面积加速回升,建筑业对投资复苏的贡献进一步增强。投资的复苏比消费更快,主要原因是以基建和地产为代表的建筑业复苏较快。1-6月,全口径基建投资累计同比增长0.5%,房地产开发投资同比增长1.9%,是上半年少数几项累计同比增速转正的数据。基建投资6月当月同比增长10.5%左右,较5月11.6%稍有回落,可能与汛期强降雨影响施工进度有关。下半年基建单月投资增速有望继续保持在10%以上,但汛期强降水可能导致3季度施工强度偏弱。基建投资受到项目储备和配套融资的双重支持,增速快速回升的预期比较一致,从结构上看,电力热力水强于交运仓储强于公共设施。房地产投资6月当月同比增长8.5%,较5月的8.1%进一步小幅回升,建安投资和土地购置费都有贡献。6月的房地产数据出现了一些重要变化:一方面是随着货币环境的逐渐收紧,商品房销售和房企拿地在年中达到顶点后缓慢回落,6月当月商品房销售面积同比增长2.1%,较5月的9.7%回落;另一方面是新开工面积加速回升,施工面积触底反弹,6月当月新开工面积同比增长8.9%,较5月的2.5%回升,施工面积增速从5月的2.3%回升至2.6%。以上两个变化与我们在年中报告里的判断一致。(详见《不确定性环境下的复苏斜率再定价——下半年宏观经济与投资展望》)下半年建安投资有望在高基数下维持正增长,土地购置费小幅回升,房地产累计投资增速还将小幅震荡回升,但单月增速可能较近期的8%有所回落。问:汛期强降水对建筑业施工是否有影响?答:汛期强降水可能导致3季度单季固投增速较原预期下滑0.6%,4季度升高0.6%,对实际GDP增速影响在0.2%左右。7月7日,国家防总将防汛Ⅳ级应急响应提升至Ⅲ级,7月12日进一步提升至Ⅱ级;6月2日至7月12日中央气象台连续40天发布暴雨预警,为2007年开展暴雨预警业务以来历时最长;6月-7月14日全国平均降雨量为172.7毫米,较常年同期偏多12.1%,为1961年以来第6多(第一为1998年)。强降雨对建筑业尤其是露天项目的施工有一定影响,可能导致基坑积水、土方无法外运、混凝土无法浇筑等诸多问题,使建筑项目被迫停工缓工。我国江河主汛期多在5-9月,降水量尤其以6-8月为多,因此这一时间段历来为我国建筑业施工乃至工业部门的淡季。以PMI为例,取2010-2019年各月制造业PMI的均值,可以看到环比意义为主的PMI在6-8月明显偏低。我们选取WIND中记录的11个主要城市(包括:哈尔滨,哈密,昆明,郑州,汉口,重庆,镇江,芜湖,南昌,广州,南宁)月度降水量偏离正常降水量的数值来衡量全国降水强度,用房地产建安投资的单月同比增速来衡量房地产项目施工强度,发现二者具有一定的负相关性,即降水量较往年偏大的月份的房地产施工强度相对偏低。施工强度减弱会对建安投资等需求侧经济数据产生抑制,对于供给端也会通过削弱相关建材如螺纹钢、水泥的需求,从而抑制相关行业的生产。注:为验证降水量等外生性因素对建安投资的影响,我们将建安数据进行HP滤波,剔除趋势项(内生性影响因素)后保留周期项。但上述影响大概率以短期扰动为主,汛期后的施工进度会有回补。绝大多数情况下,降水量将从9月开始显著回落,因此汛期强降水更多是对施工节奏的影响,对全年施工总量的影响可能有限。以房地产为例,今年房企的竣工交付压力较大,汛期被动放缓的施工进度大概率会在强降水过后以加速施工弥补回来。对于基建,财政支出的节奏变化对于财政预算的最终完成情况影响不大(主要是一般公共预算),所以汛期落后的施工进度也会有额外回补。如果今年的强降水一直持续到8月,建筑业施工强度可能在7-8月偏弱,9月之后加速恢复。粗略估计,汛期强降水可能导致3季度单季固投增速较原预期下滑0.6%,4季度升高0.6%,对实际GDP增速的影响在0.2%左右。问:如何观察下一阶段经济恢复的状态呢?答:库存去化的速度。复工复产初期,供给侧的恢复速度明显快于需求侧。以工业部门为例,1季度工业增加值同比增速-8.4%,考虑价格因素后远高于固投的-16.1%和社零消费的-15.8%,因此工业产成品库存出现了大幅的被动回补,同比增长由去年底的2%上升至3月底的14.9%。根据统计局的解读,“供给端生产组织方面体现出来是一个集中决策,需求端更多是分散决策,所以政策的见效都有一些不同”。随着复工进度的提升,需求侧的恢复速度逐渐向供给侧收敛。2季度单季工业增加值同比增速4.1%,仅略高于固投的3.6%和社零消费的-1.9%,工业产成品库存增速也回落至5月底的9%,预计6月数字将进一步回落。尽管如此,如果需求侧的恢复始终落后于供给侧,则库存水平将持续处于高位,并将逐渐反过来抑制供给侧的恢复。因此,我们可以将库存的去化速度作为供需相对强弱的表征,库存去化较快意味着需求有效恢复,经济有望持续修复;库存去化缓慢则意味着需求继续偏弱,经济复苏可能进入瓶颈期。问:接下来宏观经济有什么风险?答:经济恢复放缓和高校毕业生进入劳动力市场可能加剧就业挑战。今年7月将有874万高校毕业生进入劳动力市场,届时将对失业率造成脉冲冲击。以2019年为例,高校毕业生834万人,截至当年6月底的待就业占比为12.3%,即102.6万人,占全国城镇就业人口4.4亿人的0.23%;相应的,当年7月城镇调查失业率从6月的5.1%上升至5.3%。对于今年,考虑到3季度经济增速大概率仍将明显低于6%左右的潜在增速,且国外疫情和外部环境变化导致出国留学(占比近5%)等途径严重受限,就业市场将面临比往年更大的压力,调查失业率很可能出现较往年更明显的脉冲式上升。假设今年6月底高校毕业生待就业占比为20%-30%(2013年为23.4%),按照城镇就业人口4.5亿计算,城镇调查失业率将上升0.4%-0.6%。考虑到6月底调查失业率为5.7%,7月失业率可能上升至6.1%-6.3%,突破6%的失业率红线。就正常年份来说,高校毕业生年底时的就业率会较6月底离校时明显提高,因此调查失业率脉冲上升后一般会在3-4个月的时间里逐步回落到原先水平。但今年受疫情影响,经济增长最快要到年底接近复原,因此失业率的回落速度可能偏慢,全年城镇调查失业率控制在6%以下有一定挑战性。

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  • 国君固收三四线城市买房指南(2020年版)

    国君固收三四线城市买房指南(2020年版)

    “一二线上涨,三四线下跌”,已经成为楼市中长久以来的共识。但现实情况中,一二线城市中也有雷区,三四线城市也有强者。近期国家统计局发布的70城最新房价数据显示,新房环比涨幅最大的城市为银川、唐山,分别环比上涨1.9%、1.5%;二手房环比涨幅最大的为深圳、无锡,分别为1.9%、1.6%。每个城市都有其自身的运行周期,我们看待每个城市的潜力也不能如传统的城市能级划分那样简单。自去年起,国泰君安(行情601211,诊股)固收团队开始构建全新的“城市景气度能级体系”,以9大指标覆盖全国59城,试图重新搭建一套更精细的中国城市景气度指数。放大镜下,这59城的真实景气度究竟如何?0159城景气度全景图2019年4月底,中央政治局会议首提“一城一策”,2020年两会政府工作报告再提“因城施策”,究其背后原因,过去总量型的地产政策导致全国地产市场出现宽幅波动格局。但事实上,传统的城市划分方法正在过时——虽然市场普遍预测未来一二线会强于三四线,但一二线中也有相对较弱的城市,三四线中也有表现较强的。▼2019年以后一二线城市景气度开始分化数据来源:Wind,国泰君安证券研究▼2019年以后三四线城市景气度开始分化数据来源:Wind,国泰君安证券研究每个城市都有其自身的运行周期,政策不能再像以前一样同紧同松。因而,国泰君安固收团队自去年起开始构建全新的“城市景气度能级体系”,该体系覆盖59座城市(*包括4个一线城市、36个二线城市、11个三线城市、8个四线城市,涵盖了绝大多数的一二线城市和代表性的三四线城市),从长短期共计9个指标入手,重新搭建了一套更精细的中国城市景气度指数。▼各城市综合得分及排名数据来源:Wind,国泰君安证券研究#一线城市北上广深优势明显,二线城市中南京、杭州表现优异。北京、上海、广州因为城市规模大、城市化水平高、居民绝对购买力强使得其长期景气度排名靠前,综合排名较高。二线城市中,南京、杭州商品住宅库存消化周期短,长期指标表现也较为优异。#一二线城市中,大连(58/59)、长春(53/59)、昆明(50/59)排名偏后。2019年大连GDP为7001.7亿元,位居辽宁省第一,但由于其三面靠海的位置,难以实现经济辐射功能。就楼市而言,新开盘项目去化表现持续低速,放松调控的要求较为紧迫。昆明作为云南的省会城市,具有丰富的旅游资源,但当下昆明房价收入比高,一定程度上降低了昆明吸引力,影响了产业发展。目前昆明房地产库存高企,去化周期长,市场存在下行压力,放松调控的紧迫性同样强烈。#三四线城市中,丽水(21/59)、台州(27/59)排名靠前。丽水、台州同属浙江。丽水被称作“浙江绿谷”,是国家东部生态文明旅游区的12个地级市之一,台州则依托医药医化、汽车、轻工等主导优势产业,民营经济尤其活跃。目前两地商品住宅库存去化周期较短,库存压力小,同时土地市场平均溢价率较高,房地产市场存在较大潜力。同时居民住房相对购买力相对也较强。02详细指标解读短期指标方面,我们分别选取“商品住宅库存去化周期”和“土地溢价率”作为商品住宅市场与土地市场的代表性指标。长期指标方面,我们考察了人口表观因素、潜在因素以及居民购买力,进一步可以细分为五个方面——居民构成、年龄结构、城市化水平、城市规模、居民购买力,并分别采用“外来人口占比”、“小学在读人数增速”、“轨道交通里程”、“2018年社会生产总值”和“常住人口”、“城镇居民人均可支配收入”、“房价收入”等指标来衡量。▼指标含义与数据来源数据来源:国泰君安证券研究备注:长春、大连市常住人口为2017年数据;库存数据来自前瞻数据库的城市包括天津、沈阳、莆田、南平、三明;库存数据来自Wind的城市包括西安、沈阳、兰州、海口、哈尔滨、徐州、镇江、湖州、泰安、台州、珠海。【去库存速度】以合理库存去化周期(15个月),土地溢价率(中位数15%)为两大维度交叉分析,可以将59个城市划分为四个象限。1、“高库存+高溢价”2、“高库存+低溢价”(景气度较差)3、“低库存+低溢价”(可能有限购限售)4、“低库存+高溢价”(景气度较旺)#一二线城市宁波、沈阳、西安等二线发达城市地产景气度较佳,库存水平较低同时土拍市场较为火热。济南、武汉、珠海、天津等城市库存水平较低,但土地市场溢价率也较低,可能是受到严厉限购政策的影响。佛山人均库存与库存去化周期水平均较高,但土地溢价率也明显高于中值,两个信号相互之间有些矛盾,背后的原因值得关注。▼一二线城市地产短期景气度分布图(气泡大小为人均库存)数据来源:Wind,国泰君安证券研究#三四线城市福建省四线城市三明库存去化周期仅为3.6个月。江浙三线城市镇江、湖州商品住宅人均库存高,商品住宅消化周期在20个月上下,存在库存去化的风险。中山市人均库存较高,去化周期为15.9个月处于正常区间,但平均土地溢价率高达28.46%,土地市场存在过热可能。▼三四线城市地产短期景气度分布图(气泡大小为人均库存)数据来源:Wind,国泰君安证券研究【人口流向】59城中,有15个城市属于人口流出城市,其余44个城市都有不同程度的人口流入。▼各城市2018年外来人口占比数据来源:Wind,国泰君安证券研究#人口流入除北上广深四个一线城市之外,广东省经济强市东莞、中山、佛山,和福建厦门,是最吸引外来人口的4个城市,其中东莞该指标以72%位居第一,深圳以65%次之。强二三线城市,如苏州、珠海、天津、宁波、无锡等城市紧随其后。#人口流出人口流出较严重的城市多为四线城市,包括丽水、三明、黄石、池州。以丽水为例,2018年丽水常住人口219.90万人,户籍人口270.19万人,相差50.29万人。结合常住人口进行分析,北京、上海的城市容纳力领先于除重庆之外的其他城市,外来人口比例也在40%左右,其房地产市场享有巨大的人口红利支撑。【小学生在校人数】从绝对数量上来看,小学在校人数超过90万人的有重庆、广州、深圳、成都、徐州、郑州、北京7个城市。从增速上来说,西安小学在校人数增长最快,接近10%,其次是长沙、武汉、贵阳、南京等二线发达城市。三四线城市增速明显较低,增速为负的城市除四线城市黄石外,还包括哈尔滨、重庆等省会城市。▼各城市2018年小学在读人数规模与增速数据来源:Wind,国泰君安证券研究【地铁里程】线路里程是衡量城市轨道交通实力的基本指标。中国城市轨道交通协会发布的《城市轨道交通2018年度统计和分析报告》显示轨道交通运营线路规模:1、上海、北京分别以784.6公里、713公里遥居第一、第二。2、省会城市中仅剩济南、海口、太原尚无轨道交通运营。截至2018年底,少数城市已有在建地铁但尚未通车运行,包括徐州、芜湖等,其城市具备的潜在人口流量预计在未来将显著提升。▼各城市2018年底轨道交通线路里程数据来源:Wind,国泰君安证券研究【居民购买力】居民购买力可分为绝对购买力与相对购买力。我们用“城镇居民可支配收入”来衡量城市居民的绝对购买力,用“房价收入比”来衡量相对购买力。▼各城市的绝对购买力与相对购买力数据来源:Wind,国泰君安证券研究可以看到,一二线城市的绝对购买力高但是相对购买力很低。深圳的房价收入比达到了38.3,比第二名北京的31高23.55%。常州、无锡、舟山、台州和湖州属于房价收入比小于10且人均可支配收入位于57000元以上的区域,即这些城市的居民绝对、相对购买力都比较强。032020VS2019有何不同?在此基础上,我们将观测结果与我们2019年发布的报告《59城楼市景气度小手册》(2019年版)进行对比,可以发现:1、疫情冲击下,59城平均库存消化周期上升,三四线城市影响更甚。2020年一季度,疫情期间持续低迷的房地产市场导致大部分城市库存消化周期攀升。59城平均库存消化周期由11.88上升到13.89,上涨16.92%,59城人均库存上涨4.45%。三四线城市受到的影响相较一二线城市更甚。统计的59城中三四线城市库存消化周期在15个月以上的有9个,占比52.94%。三四线城市库存规模上升,近期交易市场略有降温,这使得去化的速度有所放缓,后续需警惕库存规模继续上升导致去化周期明显扩大的风险。2、从61家房企拿地布局来看,高能级城市仍存在明显偏好。从边际的变化来看,自2019年5月至今,61家房企在第二能级和第一能级城市的拿地增幅最大。由此,2019年以来房企投资方向高度趋同,仍集中布局一二线城市,尤其是在部分热点城市拿地积极性非常高。当前房企推盘积极性较高,加快“抢收”成为不少房企的重要述求。因此,部分高能级城市可能会在短期延续“供需两旺”的态势。3、湖北疫情重灾区,楼市短期受冲击严重。湖北省内楼市受疫情冲击程度明显重于全国其他区域。2020Q1,全国商品房销售面积为21978万平方米,同比下降26.3%,而武汉商品房销售面积同比下降80.35%;本篇报告统计的59个城市中,武汉、黄石均位于湖北,其武汉、黄石的库存消化周期排名均有所下滑,武汉由2019年的12位下滑至14位,黄石由2019年的29位下滑至32位。疫情对湖北楼市的影响虽仍未消退、但并不趋于长期,人口、经济等长期指标支撑武汉、黄石楼市综合景气程度,其楼市景气程度综合排名未改。4、长三角区域景气持续,粤港澳地区上升势头明显。长三角楼市稳健不改,与2019年相比,上海,江苏的常州、无锡、南通,浙江的杭州、宁波、丽水、温州的景气程度有小幅上升。广东的东莞、佛山二市受大湾区政策红利,景气程度上浮明显。其中,东莞市景气程度在59城中的排名由2019年的第32名飞速上升为第10名,而佛山的排名也由2019年的第21名上升为第15名。04哪些地产发行人拥有更好的土地布局?对于地产发行人而言,仅从其一二线城市和三四线城市拿地占比,来判断其布局优劣也显得较为粗糙,更精细的做法应该是落实到其布局的每座城市。因而,我们根据该能级体系,对61家房企2017年年初至2020年4月底在国内的拿地布局进行观测。如果将59个城市按照排名次序十个为一档分成6档,从高到低用从深至浅的颜色表示,我们可以得到如下的房企拿地质量图表。▼61家房企的2017年以来的拿地质量图数据来源:Wind,国泰君安证券研究除碧桂园、华夏幸福(行情600340,诊股)、建业地产、荣盛发展(行情002146,诊股)外的房企在59个城市中的拿地均超过50%,可以说对于绝大部分主流房企的大部分拿地,我们的研究是能够覆盖到的。仅就本文所考察的59个城市来看,信达地产(行情600657,诊股)、北京城建、南国置业(行情002305,诊股)、复地集团、新华联(行情000620,诊股)、新湖中宝(行情600208,诊股)、景瑞地产等所获土地100%都在前三梯队的城市中,世茂股份(行情600823,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)、合景泰富集团、佳兆业集团、金地集团(行情600383,诊股)、金科股份(行情000656,诊股)等该比例也超过了90%。这些房企过去两年的拿地布局在房企发行人中是属于比较优秀的。

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