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  • 《2020中国房地产白皮书》发布:“双循环”下房企发展新策略 这100个城市最具投资价值

    《2020中国房地产白皮书》发布:“双循环”下房企发展新策略 这100个城市最具投资价值

    “双循环”下,房地产行业如何重塑新格局、激发新动能?城市房地产开发投资价值将发生哪些变化?房地产开发企业如何积极调整战略?9月26日,在深圳举行的第十届中国价值地产年会上,每日经济新闻联手中国指数研究院发布的《2020中国房地产白皮书——城市投资价值与房企双循环发展策略》(以下简称《白皮书》)给出解答。中国指数研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜在年会现场解读《白皮书》时表示:“《白皮书》围绕‘双循环’经济战略及政策导向进行中国城市投资价值、中国房地产行业竞争格局、行业发展趋势、房企应对策略等四大维度的研究,并且对不同企业在‘三道红线’下的应对给出了策略建议,希望这些数据和报告能够为房地产开发上下游企业赋予新的动能。”黄瑜在第十届中国价值地产年会上解读《白皮书》最具投资吸引力城市黄瑜表示,2020年,中指研究院结合城市及房地产市场在新阶段呈现出的新特征,对方法体系进行完善和迭代优化,更精准地挖掘城市房地产开发投资吸引力,推出“2020年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强”。《白皮书》显示,2020年,全国地级以上城市投资吸引力前20名城市仍以一线、1.5线及规模较突出的二线城市为主。上海、北京、深圳、广州四个一线城市投资吸引力排名仍然保持不变,依次位居前四名。而杭州则得益于数字经济引领经济创新发展,叠加吸引人才力度明显加大,2019年常住人口总量突破千万、投资吸引力保持全国第五位;南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市也位居全国前十名,其中苏州房地产市场热度较高,区域一体化规划背景下投资潜力提升,历经三年后回归前十。二线城市中,西安、长沙、宁波、佛山等地经济保持较高增速,人口规模显著,市场规模庞大,投资吸引力排名紧随1.5线城市之后。2.5线城市中唯一进入前二十的东莞,受益于大湾区建设规划,经济快速增长,市场稳定扩容。其他2.5线及三线城市中,珠海、嘉兴等城市群内紧邻核心城市的地级市排名靠前,其中珠海、常州等地排名均有所提升。“‘双循环’之下的城市研究不仅要看城市基本面,也要与房地产投资关联要素指标进行结合,通过人口、产业、交通三大维度研判城市发展潜力。”黄瑜指出。人口聚集为城市带来规模效应和生产率提升的同时,也带来更多的住房需求,为房地产开发投资带来更多的机会。研究显示,近几年人口继续向大城市聚集,深圳、广州、杭州等城市常住人口增长加快,中心城市人口吸引力突出,加之各地“人才政策“继续发力,引才效果显著,杭州、广州、宁波等城市人口加快增长粤港澳及海西、长三角、京津冀及山东半岛、中西部六大核心城市成为人口主要聚集区域,全国整体呈现“3+6”的人口增长格局。2019年杭州常住人口增加55.4万,居全国首位,深圳、广州常住人口大幅增长超40万,成都、长沙、郑州等省会城市新增常住人口超20万。产业角度来看,区域间发展差距较大,东部地区经济综合水平在全国处于绝对的领先地位,北上广深、杭州、南京等中心城市受益于主要资源的进一步聚集,城市价值有望再上台阶。此外,“北上深”引领东部发达地区整体创新实力突出,西安、成都、武汉等中西部核心城市创新动能较强。黄瑜强调,交通是实现区域间要素流通的基础,“内循环”主导经济发展的新背景下枢纽城市竞争优势将得到进一步强化。高速铁路、城市轨道交通的不断建成通车,推动了人流、物流和资金流在城市间的流动,促进区域密切交流合作和资源优化配置。白皮书指出,截至2019年末,我国高速铁路运营里程达3.5万公里,已提前完成《中长期铁路网规划》中2020年高速铁路3万公里的目标。未来随着铁路网的不断完善,区域协同发展趋势将会持续加强,也将带动城市群的高质量建设,中心城市能级和核心竞争力进一步提升。同时,成都、广州、杭州、北京、青岛、天津、郑州等城市轨道交通在建路线长,预计未来1~2年,这些城市的交通情况将得到显著改善,沿线片区价值进一步提升。近5年,全国城市轨道交通开通城市及运营线路逐年增加,从2015年的26个城市、116条线路,增加到2019年的40个城市、208条线路。2019年全国城市轨道交通新增运营里程达975公里,共有40个城市拥有城市轨道交通,新增运营里程近1000公里,其中成都以新增线路106公里居全国首位。“双循环”下的发展策略《白皮书》判断,2020年全年全国房地产市场预计将呈现“市场规模高位调整,房价以稳为主,新开工小幅下降,投资增速回落"的格局。政策端,楼市调控基调将保持基本稳定,坚持“房住不炒”定位不变,房地产金融监管或将针对性趋严;需求端下半年政策优化边际效应逐渐减弱,加之疫情反复对居民收入预期的影响将制约销售持续反弹,全年商品房销售面积将在高位有所调整,预计降幅在5%~6.5%;价格端,地价高位运行及改善型项目集中入市将支撑房价整体以稳为主;而在投资端,下半年土地购置费及建筑工程投资将共同拉动投资额较快增长,但考虑到上半年疫情冲击,全年房地产开贸殳资额增速或将回落至5.5%~7.0%。这意味着,中国房地产行业正在步入总量峰值、结构优化的阶段,市场集中度持续提升,整体利润水平呈下降趋势。未来,以数字化驱动发展将成为房地产企业的发展方向之一。—方面,房企通过结合数字化工具,向精细化运营转变,进一步提升运营效率的同时,助力品牌发展。另一方面,通过打造数据中台联通数据孤岛,沉淀数据资产发挥数据价值,将帮助房企更加及时的响应客户需求和市场变化,赋能品牌发展。对此,《白皮书》认为,房企应结合不同城市市场周期及特点,通过线上线下营销联动、适时推出折扣促销等方式促进销售回款,从销售端确保资金的流动性和安全性。2020下半年,房企需偿还债务规模超5000亿元,加之偿债高峰的到来,未来房企偿债压力仍然巨大。房企应在做好银行贷款、信托、债券等融资方式的同时,进行融资创新,如通过发行ABS方式盘活存量资产,使融资渠道更加多元。值得一提的是,2020年上半年拿地金额前100企业拿地总额15169.8亿元,拿地规模同比基本持平。TOP100企业拿地门槛值升至40亿元,环比增长21.2%。黄瑜强调,企业一定要进对城市,把握一二线城市、长三角等热点区域,借助智能化的工具拿地,而不是盲目拿地,用科学的工具甚至是在线看地,做一系列的数字研判,做一系列可视化的工具,做土地投资价值的判断。面对当前行业最为关注的“三道红线”,黄瑜对不同企业给出了策略建议:“一定要注重现金流的管理、加大销售回款;二是审慎投资、量入为出,特别是不要轻易拿地王;第三考虑引进战略投资降杠杆,优化资产结构;同时也要拓展融资渠道,优化债务结构,应对目前的市场变化。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 疫情后百强房企首轮大考:市场份额升至57.5% 目标完成率仅四成

    疫情后百强房企首轮大考:市场份额升至57.5% 目标完成率仅四成

    尽管疫情对房地产市场的影响在报复性消费中被逐渐修复,但房企“期中考”成绩似乎并不乐观。6月30日晚间,中指研究院、亿翰智库、克而瑞等专业机构发布的今年上半年房企销售业绩榜显示,6月单月百强房企加速去化,销售规模同比回正。但总体看,虽然上半年百强房企市场占有率上升4.5个百分点至57.5%,但房企业绩完成率仅达四成。中指研究院常务副院长黄瑜向《每日经济新闻》记者分析指出,随着疫情逐步得到控制,预计TOP100房企将在三季度实现累计销售额回正,全年销售额同比增长5.9%~9.6%。千亿级房企增加1家上半年,千亿级房企比去年同期(12家)增加了1家,百亿军团则同比减少了14家,为107家。据中指研究院数据,TOP100房企销售额均值同比下降1.45%至512.1亿元,权益销售额共计3.7万亿元,市场份额为57.5%,上升4.5个百分点。值得一提的是,行业三强碧桂园、万科、恒大上半年合计销售超过万亿元,13家千亿房企组成的“超级阵营”销售额增长率均值为2.20%,其中金茂以超30%的增速带动超级阵营业绩增速回正。在亿翰智库看来,上半年房企销售业绩符合预期,如恒大、碧桂园等多房企单月销售业绩出现大幅增长。为消除疫情造成的影响,在复工复产后,房企加强了线上销售力量,如利用在线直播实现线上引流和产品圈粉,助力线上营销。如在6月的电商618年中大促期间,房企与京东、淘宝、苏宁等电商平台合作,通过电商平台入驻和直播相结合的方式吸纳了大批流量,一定程度上实现流量变现。此外,房企还纷纷推出购房折扣、降低订金数额、购房奖励等力度空前的优惠活动,以价换量开启抢收攻略。如恒大推出购房最低七五折、将5000元定金降低至2000元等优惠活动,2月当月实现网上认购总套数99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿。同时,房企通过“无条件退房”常态化,消除在线购房的后顾之忧,增强线上营销的安全性,提高线上看房的签约转化率。如融创、花样年在指定期限内或指定城市购房,可享受30天内无理由退房的政策等。规模房企优势日益凸显受疫情影响,TOP100上半年门槛值下滑至112.2亿元,各梯队分化继续明显。但头部房企竞争更为激烈,TOP10房企门槛值为1106亿元,较上年增长5.16%;TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为482亿元、315亿元、112亿元,分别较去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。分阵营来看,第一阵营(500亿~1000亿元)共16家,销售额增长率均值为1%;第二阵营(200亿~500亿元)有35家企业,销售额增长率均值下降0.3%;第三阵营(100亿~200亿元)和第四阵营分别为43家和36家,销售额均值分别为130.9亿元和72.8亿,同比分别下降7.6%和11.5%。亿翰智库认为,在目前的市场背景下,规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚,将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言,竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下,该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大,TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。一二线城市贡献率超八成房企重回一二线城市势头明显。上半年,20家代表房企60.9%的销售业绩来源于二线城市,19.2%来自于一线城市,合计占比80.1%,较去年增长3.1个百分点,其中一线城市贡献率增长明显。随着3月疫情好转,一二线城市商品房市场需求得到释放。五成以上企业的一二线城市销售贡献率超80%。其中绿城中国加大在一二线销售力度,2020年上半年,一二线城市的业绩贡献率为78.9%,同比提升13.5个百分点。值得注意的是,南京、杭州成为今年2020年上半年的黑马,销售额贡献率增长显著。20家代表企业销售额贡献前三城市分别为南京、杭州和上海,均位于长三角城市群,销售额贡献分别为8.7%、7.8%和6.8%,较去年同期分别增长4.7、3.7和1.4个百分点。其中在南京和杭州销售额同比增长分别为27.8%、28.1%。究其原因,中指研究院认为,南京、杭州作为省会以及长三角核心城市,其人口基数较大,随着疫情逐步控制,前期积压的需求快速释放,城市加速回暖,加之部分楼盘出现一二手房价倒挂现象,导致频频出现“万人摇号”情况;而重庆则在去年房地产市场火爆的之后面临回调,叠加2020年疫情影响,代表房企的销售金额同比下滑较大。下半年房企面临资金考验尽管房企对2020年业绩设定目标相对保守,目标增长率均值仅为10%。但从公布销售目标的28家房地产企业来看,上半年完成率仍然较2019年降低了7.4个百分点。值得注意的是,公布业绩目标的28家房企,目标完成率均值为41.1%,同比下降6.5个百分点;完成业绩目标超40%的仅14家企业,其中佳兆业、恒大、金茂3家企业销售目标完成率超50%。低于“平均分”的掉队企业也有不少,如远洋集团上半年目标完成率仅32.2%、融创中国为32.5%、富力集团为33.6%、旭辉集团为35.1%。虽然疫情影响了上半年的销售业绩,但不少房企在拿地方面却毫不手软。旭辉仅3月份以来拿地金额已超百亿元;在日前的武汉土拍中,中海地产以144亿元豪夺两宗地,华侨城亦以66.7亿元斩获一地。今年3月份以来,土拍市场掀起抢地热潮,在房企抢夺之下,土地价格水涨船高,溢价率超100%的地块不断被拍出,各类“地王”项目更是不断刷新纪录。对此,亿翰智库指出,若后续政策收紧,融资环境再趋严,高溢价所拿地块或为成为企业发展负累,特别是在融资端无明显优势的民营房企而言更是沉重负担。对房企而言,严控土地投资成本是企业风险防控的第一步。同时也必须注意到,下半年房企仍然面临着资金的考验,2020年下半年房企需偿还债务规模超5000亿元,仍如泰山压顶。中指研究院认为,房企需要更加重视现金流的安全性,加强销售回款并保障融资渠道的畅通,稳健前行中实现高质量发展。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 2020年楼市“钱紧”预期依旧 土地市场大概率低热度运行

    2020年楼市“钱紧”预期依旧 土地市场大概率低热度运行

    “面包价格由面粉决定。”某种程度来说,观察房地产市场的表现如何,土地市场是一项重要的监测数据。对于刚刚过去的2019年来说,在“房住不炒”的定位下,受房企融资环境趋紧影响,房企拿地更加理性。业内人士预计,2020年土地市场大概率低热度运行。中国数据研究院发布的最新数据显示,截至2019年12月26日,全国300城共推出住宅用地10988宗,推出规划建筑面积12.17亿平方米,推出量较上一年增加4.56%。其中,成交地块共8534宗,同比增加272宗;成交楼面均价4372.48元/平方米,同比上涨16.41%;从成交价上看,2019年全国300城住宅用地成交总金额41060亿元,同比增加19.53%;此外,300城成交住宅用地综合溢价率为14.56%,同比收窄0.18个百分点。“整体上看,2019年土地市场整体表现较为理性。”中国指数研究院常务副院长黄瑜对《证券日报》记者分析称,2019年上半年,房企在资金环境改善等因素影响下,热点城市竞拍热度提升显著,部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史纪录。但去年下半年以来,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响,土地市场明显降温,住宅用地流拍率持续提升。记者从克而瑞研究中心提供的数据了解到,从近一年土地成交溢价率走势来看,截至2019年12月末,土地成交溢价率仅为7%;而从土地市场流拍率走势来看,呈缓慢走高趋势,截至2019年12月末,土地市场流拍率达14%。克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受《证券日报》记者采访时表示,2019年上半年,在一二线城市率先调整竞拍条件、加大优质宅地供应的刺激下,土地市场出现明显回暖,土地市场流拍现象也随之减少。但进入下半年,由于各地相继收紧调控政策,且与土地市场密切相关的房地产融资渠道也从年中开始持续被收紧,随着房企资金压力的加大,土地市场流拍现象明显加剧,这也是下半年来流拍率重回高位的原因所在。但马千里也指出,虽然2019年下半年流拍现象较上半年有所增加,但这仅仅是从2019年当年的表现来看,若与2018年同期相比,流拍现象并不如2018年严重。黄瑜认为,2019年土地流拍数量较2018年减少,也与地方政府更加理性地推地有关。值得关注的是,2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议,在部署2020年重点工作时首先明确的,就是要着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。在马千里看来,从政策层面来看,“稳房价、稳地价、稳预期”仍是2020年房地产市场的运行基调;而在资金面上,银保监会在去年年末称要完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为。总的来说,“钱紧”预期将进一步导致房企在拿地时更加谨慎,而土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

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  • 专访中国指数研究院常务副院长黄瑜:房企破产是一种资源优化过程

    专访中国指数研究院常务副院长黄瑜:房企破产是一种资源优化过程

    “不将房地产作为短期刺激经济的手段”将会是对房地产调控相对长期的顶层设计。2019年,用我们的中长期动态模型对整个房地产市场的这种预判来看的话,应该是说是或有下降的。房地产行业除了开发之外,还有房地产服务,我认为房地产服务这个市场是巨大的。在任何行业中,优胜劣汰都是存在的,而房地产行业不同的是,土地一直是稀缺资源,会随着时间不断自然增值。2018年,我国房地产市场规模达到了前所未有的15万亿元新高,整个行业也呈现出新特征。中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,彻底断绝了房地产调控政策再度大幅放松的可能性。但与此同时,各地的松限传闻依然不断传出。在此背景下,行业和企业的下一步会有怎样的变化?为此,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者(以下简称NBD)近日专访了中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜。中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜图片来源:受访者提供中央新提法是对楼市调控的顶层设计NBD:您如何理解中央提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这会是一个长期的过程吗?黄瑜:该政策将会是对房地产调控相对长期的顶层设计。首先,从宏观经济的角度看,如果将房地产作为短期刺激经济的手段将会很容易导致系统性风险,所以该政策对防风险来说是必要的。其次,该政策能够优化经济结构调整。一定程度上讲,房地产是一个巨大的吸金池,不将其作为刺激经济的手段,就能够将更多的资源投入到高新科技、新兴工业等领域,促进我国经济结构转型。最后,该政策有利于稳定预期。房地产发展到今天“15万亿”的规模,业内都在呼吁长效机制,需要一个长期的准则,对于稳定大环境的营造我认为也是能促进房地产行业的健康发展。目前,我国城市化率还有进一步提升的空间,很多人仍有改善自己的居住条件的需求。给行业一个相对稳定的市场预期和政策体系,实际上有利于行业中企业发展和稳定购房者的购房预期,对行业平稳发展非常有好处。“15万亿”后楼市会发生结构性变化NBD:您是怎么看待“15万亿”后的房地产市场?黄瑜:2019年,用我们的中长期动态模型对整个房地产市场的这种预判来看的话,应该说是或有下降的。“15万亿”之后,整个房地产市场会发生一些结构性的变化,这种变化体现在城市层级上。一线和二线城市在2019年的情况可能会更好一些。目前,整个房地产市场的结构性机会更多的会聚集在一些经济更发达的一二线城市,房地产投资也集中于这些区域。从人口规模上讲,一二线城市也提供了更广泛的市场需求,加之2018年的销售规模给一二线城市带来了较好的资金面,几方面因素叠加,导致一二线城市的市场状况会好一些。或有下降主要表现在三四线城市,因为其自身经济发展水平和人口流失等因素,可能整体市场会有所下降。但是在大城市周边都市圈或者是城市群周边的城市,受大城市经济的带动,当地的房地产市场表现也会较好。规模房企和中小房企的差异化发展NBD:现在房地产行业里,规模房企占据了半壁江山,您如何看待这种现象?黄瑜:在过去整个的房产市场的发展过程中,确实越大的企业越有优势,特别是规模方面所体现出的资源优势越来越明显,无论是土地储备还是资金层面,企业规模化发展之后的产品能力以及盈利能力都越来越强,所以很多企业都开始追求规模,这是过去几年当中一个很现实的状况。对跨区域的规模企业来讲,抗风险能力就会强一些。我国不同地区、不同的城市之间的差异比较大,例如前些年一二线城市调控比较严格,三四线城市市场相对活跃度比较高,但现在三四线城市又开始一定程度的冷却,一二线城市机会更好。所以企业在地域分布上比较广阔之后,在不同市场所遇到的机会节点是不一样的,总而言之会是东边不亮西边亮。但是对于小而美的企业,某种程上受到区域性的一些限制,如果该区域市场中政策调控趋严或者出现某个特殊事件,企业就容易受到挫折。所以其实对于房地产开发来说的话,如果几个项目,小而美是可以的,但是从企业发展层面小而美可能是还是有它的风险。但是房地产行业除了开发之外,还有房地产服务,我认为房地产服务这个市场是巨大的,因为服务是不断被需要的,可持续的。目前整体上地产服务的水平还比较低,小而美的企业可以做出特点,做出用户黏性,和很多老字号的店一样。房企破产是一种资源优化过程NBD:有报道称,今年破产的房企已接近300家;今后十几年,中国房企数量会减少2/3以上。您如何看待房企破产这一现象?黄瑜:这是个很正常的现象。如很多地产公司的设立是项目,某种程度上讲,项目开发完毕后这种公司即使是不注销,实际上也没有经营了,这些企业自然而自然的就已经不存在了。并且在任何行业中,优胜劣汰都是存在的,而房地产行业不同的是,土地一直是稀缺资源,会随着时间不断自然增值,不会像机器一样作废。某个企业因为开发的项目和资产需求不匹配而滞销,优质的地产公司来开发可能就又会畅销。经营不善的公司退出,优质的公司不断壮大,这也是一种资源优化的过程。虽然房地产开发方面不需要太多的企业,但房地产服务行业需求量仍然很大。例如物业公司、房产经纪等,开发企业可以转做物业服务,这些仍然可以在房地产行业的大盘中进行服务转型,或者做房地产的延伸行业。房企多元化应基于自身已有优势NBD:“15万亿”之后,房企应该继续走多元化的道路,还是回归聚焦房地产开发主业?黄瑜:任何行业都会有天花板,尽管房地产行业集中度在提升,大企业也在快速发展,但是仍旧会面临天花板的问题,此时就一定要寻求转型甚至升级。房地产企业因地产开发而积累了人才资源、管理经验,这是和自身行业相符合的体系,但是如果房企要跨行业去做科技,或者医药,抑或是做汽车,隔行如隔山,这时房企所拥有的可能仅仅是资金优势罢了。我认为,房企多元化能取得效果的应该是基于已有优势的相关多元化,例如物业、养老、长租公寓、商业运营等。房企做物业,对于自身开发的楼盘提供优质的服务,这是房地产开发企业拥有的天然优势。另一方面,从社会责任角度讲,房企也应当为自身开发的楼盘持续提供高质量的服务。从这几个角度看,房企做物业是有优势的,实际上地产企业的物业公司很多上市之后表现也都很好。还有基于社区做养老、长租公寓,甚至一些商业经营等,这些都是围绕房地产主业的相关多元,是一种服务的延伸,我认为这是房地产企业多元化应有的方向,如果跨度太大是有风险的。

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