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  • 中迪投资“易主”:刘军臣2000万元换来实控权

    中迪投资“易主”:刘军臣2000万元换来实控权

    刘军臣用2000万元换来了中迪投资(行情000609,诊股)的实控权。日前,中迪投资(000609,SZ;昨日收盘价6.56元)发布公告显示,公司实际控制人李勤在7月3日与自然人刘军臣签订《股权转让协议》,以2000万元的协议转让价,将其持有的西藏中迪实业100%股权(出资额5亿元)转让给刘军臣。转让完成后,尽管中迪产融仍以23.77%持股比例为公司控股股东,但公司实际控制人由李勤变更为刘军臣。此前,李勤卸任中迪禾邦董事长及实控人时,接任的同样是刘军臣。事实上,今年以来中迪投资几多波折。继年初传出欠薪风波、投巨资在重庆拿地开发的中迪广场也因资金停工等问题后,6月17日中迪投资还因高管频繁变动、旗下多个信托产品逾期等问题收到深交所问询函。那么,换了实控人的中迪投资能否度过危机?刘军臣能否带领中迪投资开辟第二条“航线”?为此,《每日经济新闻》记者联系到中迪投资相关负责人,但截至发稿,未收到有效回复。地产增长乏力在四川地产江湖里,中迪禾邦占有一席之地。2006年,四川达州人李勤创立中迪禾邦集团有限公司(以下简称中迪禾邦),布局房地产开发、影视投资、金融投资等板块。2015年至2016年,李勤开始转战资本市场,曾耗资约11.8亿元围猎成都路桥(行情002628,诊股),欲成为其第一大股东,但最终入主失败。之后,李勤转战绵石投资,成功借壳上市,并于2018年初更名为中迪投资。目前,中迪投资主要承载地产业务,也是中迪禾邦最重要的平台之一。公开资料显示,中迪禾邦旗下拥有地产、物业、商业、农业、文旅康养、影视等板块,业务范围覆盖全国13省市。目前,其地产业务主要集中在川渝两地,如成都中迪中心、中迪创世纪、绵世溪地湾,广安中迪北辰悦府,达州中迪绥定府、中迪岚山郡、中迪广场、中迪公馆、中迪红星商业广场、中迪花熙樾,重庆中迪广场等项目。尽管热衷于多元化布局,但地产仍是李勤的聚焦点。公开报道显示,2015年,他曾制定战略目标,拟在3年内进入四川房地产开发10强之列,到2020年进入中国房企百强,要打造“全国一流的商业帝国”。此后,在2018年更名前夕,绵石投资以7.03亿元拿下达州市达川区翠屏街道叶家湾社区173亩住宅用地;2018年5月,斥资6.57亿元竞得达川区翠屏街道叶家湾社区一幅住宅用地;2019年底,又以6.8亿元收购了成都南二环一宗占地约16亩的优质地块。克尔瑞数据显示,2016~2019年,中迪禾邦实现权益金额分别为110.亿元、110.5亿元、150.4亿元、147.6亿元,分别位居行业第128位、136位、123位和116位。原本距离进入百强行列仅一步之遥,然而今年上半年,中迪禾邦却跌出TOP200行列,2020年要实现的“百强梦”或将折戟。对此,一位熟悉该企业的人士向《每日经济新闻》记者坦言,中迪禾邦的崛起离不开资本派系“达州帮”的扶持。但2017年因“浦发银行(行情600000,诊股)成都分行千亿骗贷案”事发以及2018年川籍高官蒲波落马,“达州帮”几乎销声匿迹,而中迪禾邦也就此止步于百强外。屡现资金问题除了地产业务发展越发乏力外,中迪禾邦近年来也屡次曝出资金问题。2019年5月,安信信托旗下“安赢11号”和“安赢25号”两款信托产品先后被曝出无法按期兑付,两个产品发行规模分别为16.5亿元和32亿元;同年11月,同为安信信托旗下的信托产品“安赢42号”也被曝逾期,该项目总融资规模更是达240亿元,实收信托规模为172亿元。而“安赢42号”信托资金用于支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%、不超过50%股权的受让价款。信托资金在支付项目公司股权受让款后仍有剩余的,可用于上海董家渡金融城项目的开发建设。信托公司曾发澄清公告,称董家渡项目销售情况良好,由于优先确保基建工程建设,暂时无法支付信托利益。而中迪禾邦下属公司上海逸合为该产品劣后出资方,而非项目融资方。信托产品逾期风波未消,今年2月(春节后),一则中迪禾邦人力行政中心发布的通知截图在网上流传。该通知的主要内容为:因公司资金困难叠加疫情影响,员工按照先前公司的协商方案主动离职的,可延期领到1、2月工资,如果在2月27日前还不主动离职,只发放1月份的工资,且根据公司资金情况迟发或缓发。彼时,有中迪禾邦内部员工向《每日经济新闻》记者证实了上述网传通知的内容。而中迪禾邦于2015年以23.2亿元在重庆杨家坪商圈获地的中迪广场项目,也曾因招商结构不善以及商铺低价甩卖饱受争议,开发建设期内更是因资金问题一度陷入停工。事实上,中迪禾邦资金困难问题也引起了监管层的注意。今年6月17日,中迪投资收到深交所的年报问询函,涉及中迪广场2019年具体销售情况、信托产品逾期、员工欠薪等多个问题。6月30日,中迪投资在答复函中表示,尽管安赢11号、安赢25号、锐赢64号及蓝天3号融资方与中迪禾邦确实存在股权关系,但中迪禾邦认购该信托计划的事项发生在中迪禾邦获得其股权之前,公司实际控制人李勤及中迪禾邦未参与相关信托计划投向的具体项目,也未向相关信托计划提供任何形式的承诺与担保。“中迪禾邦所涉及的安信信托事项不会对公司正常的生产经营、以及公司控制权稳定性产生影响。”尽管如此,但截至去年底,中迪投资账面货币资金3.51亿元,虽无短期借款,但一年内到期有息负债5.1亿元,属于新增负债。长期借款5.34亿元,扣除预收款6.76亿元及前述现金后,净负债额约17亿元,而净资产仅约3亿元,足以看出资金链非常紧张。未来走向受关注实际上,李勤退出的不仅仅是中迪投资。启信宝显示,早在4月13日,中迪禾邦的出资情况就发生了变更,原先的李勤和庞健选择退出,新出资方为刘军臣(出资584910万元)和刘洪彬(出资18090万元),中迪禾邦的法定代表人也从李勤换成了刘军臣。中迪禾邦的主要成员李力军也相应退出。事实上,刘军臣作为中迪禾邦联席主席,曾担任过公司总经理、执行董事。从股权上看,刘军臣也曾“几进几出”中迪禾邦,主要源于其与李勤对公司发展方向的判断存在不同理解,但终归是求同存异。而外界更为关注的,是此次刘军臣的到来能否帮助中迪解决眼下的资金问题。此次权益变动报告书中显示,李勤方表示是基于实际情况和市场因素的变化,刘军臣入主中迪投资的目的系“通过优化公司管理及资源配置等方式,全面推进上市公司的战略性发展,提升上市公司持续经营能力和盈利能力,为全体股东带来良好回报”。值得注意的是,根据报告书,虽然相关方表示暂无在未来12个月内改变上市公司主营业务或者对上市公司主营业务进行重大调整的计划,无对上市公司或其子公司的资产和业务进行出售、合并、与他人合资或合作的计划,或上市公司拟购买或置换资产的重组计划,但同时,报告书中也提到了刘军臣所控制的中迪禾邦和中臣祺均从事房地产业务,即与上市公司存在同业竞争,规避同业竞争承诺将在所难免。在刘军臣的承诺中,还提及其会针对中迪投资现有的经营特点,合理规划中迪投资的业务发展方向,寻找新的产业方向,若三年内未形成新的产业方向及完整产业,不排除继续经营房地产业务,以维持上市公司的持续经营能力。若形成新的完整产业,将主导中迪投资在既有房地产项目开发完成后,不再新增房地产开发项目。而在此前的6月份,中迪曾披露,李勤拟向公司提供不超过5000万元借款,推动公司房地产投资项目的开发建设。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 土地市场交半年成绩单 出让金超2万亿

    土地市场交半年成绩单 出让金超2万亿

    随着一声声重锤落下,上半年土拍市场正式落幕。据统计,2020年上半年全国300城土地市场土地出让金总额达到22657.9亿元。回头来看,一季度疫情影响下,土地市场整体稍显沉寂;进入二季度,土地市场回温明显,各地供地力度加大,房企拿地热情高涨。下半年,土地市场仍会继续保持火热吗?从年初上海超300亿元黄金地块的出让,到广州一日上架12宗地块的“史诗级土拍”,再到杭州、武汉、福州等多地单日土拍收金超百亿元,上半年的土地市场一片火热。这背后是各地加速优质地块供应和相对宽松的信贷环境,房企拿地热情被点燃。中国指数研究院(下称“中指院”)披露的上半年房企拿地数据显示,1-6月过半数房企拿地不输去年,50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年月度均值。不过,受访专家向记者表示,下半年随着推地节奏加快,预计土地供应规模充足,市场由此将会逐渐回稳,而经历了“报复性”拿地的房企,未来也可能会趋于谨慎理性。拍地高潮频现在一季度疫情的影响下,除了2月底上海拍出总价310.5亿的黄金地块外,土地市场整体显得有些沉寂。中指院数据显示,一季度全国300城推出、成交土地面积分别同比减少14%、23%,出让金总额亦同比减少10%。但进入二季度,各地政府明显加大土地供应力度。其中,核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米,同比增长11.6%。4月,上海出台的相关政策中便提出加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量。5月18日,广州一日内集中出让12宗地,上演了“史诗级土拍”,单日揽金超过230亿元;而今年以来,南京住宅用地供应力度突破了近5年新高,其中6月,以132亿元总价集中挂牌10宗包含住宅用地属性的地块。大批优质地块的出让,引起了房企的热抢。诸葛找房数据中心分析师陈霄表示,“疫情期间积压的土地需求集体释放,房企拿地热情高涨。”中指院数据显示,金地重仓长三角核心城市,1-6月,分别以71亿元、94亿元的拿地金额成为南京拿地冠军、上海拿地亚军;持续深耕大本营的滨江集团(行情002244,诊股)以272亿元的拿地金额成为杭州拿地榜首;合生创展则在北京分钟寺豪掷180亿元,并成为北京前6个月拿地总额冠军。市场的火热也持续推高溢价率。克而瑞数据显示,6月,全国300城土拍溢价率约为17.2%,环比上涨1个百分点,热点二三线城市优质地块土拍热度不减,厦门、宁波再出单价地王。而此前,土拍溢价率已经历了连续5个月的上涨。尽管高溢价率地块频繁出现,但整体来看,土地成交溢价率较2019年仍保持在低位。克而瑞发布的研究报告显示,2019年上半年,全国300城土地成交溢价率平均约为17%,其中4月份溢价率高达23%,此后随着各地“限地价”的推进,成交溢价率在五六月回落至20%以下。另据中指院数据,上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平方米,同比上涨16.5%,平均溢价率16.5%。杭州领跑全国具体来看,疫情对土地市场影响较为短暂,整体恢复迅速,一二线热点城市率先复苏,长三角热点城市土地市场火热。中指院数据显示,上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元,土地出让金超过1000亿元的城市有4个,分别为杭州、上海、北京和广州,比去年同期增加3个城市;土地出让金在500亿-1000亿元的城市有11个,分别是苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡,较为集中于长三角地区。另据亿翰智库提供的数据,2020年以来,其跟踪的50家典型房企在长三角和珠三角地区投资占比合计53.7%,长三角地区占比达到32.1%。值得一提的是,杭州上半年以1814.1亿元的土地出让金位居全国首位,超过上海的1350.5亿元、北京的1143.7亿元。事实上,近年来杭州在土地出让方面一直位居全国前列。中原地产研究中心数据显示,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年达到2501亿元,2019年则增加至2836亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,杭州卖地积极是由于亚运会概念,基建力度大,多少需要各类资金支持;而城建发展(行情600266,诊股)下,对供地也有积极的作用,这都会带动土地市场交易的活跃。此外,杭州地价本身并不便宜,也使得整体土地交易金额相对较大。武汉“硝烟”重燃作为曾经华中区域的热点城市之一,随着疫情的阴霾逐渐散去,武汉土拍市场又变得火热起来。6月以来,武汉的土地供应速度明显加快。继“6·18”以64.73亿元拍出9宗地块后,6月30日,武汉又成功出让9宗地块,一日揽金243.82亿元,为上半年的土拍收官之战画上圆满的句点。值得注意的是,位于东湖新技术开发区的两宗地块,均受到一众房企热捧,最终以接近100%的超高溢价率成交。业内普遍认为,此次武汉土拍之所以引来众多房企疯抢,虽与地块本身的质量直接相关,但另一方面也是由于东湖新技术开发区今年供地减少,更加显得土地稀缺。5月20日,武汉市自然资源和规划局公布了《2020年度市级国有建设用地供应计划的批复及附表》,相比前两年,东湖高新(行情600133,诊股)区供地计划同比削减近四成。2018年-2019年供地均为2000亩左右,而2020年几乎减半,直接降至1270亩。此外,由于此前疫情严重,武汉土地市场延迟出让的尴尬场景不断上演,也为此后武汉土拍市场火热埋下了伏笔。尽管曾冰封俩月之久,但武汉市场上半年出让土地收入在各大城市排行榜中并不落后。根据中国指数研究院最新发布的2020年1-6月城市土地收入排行榜,武汉以444亿元位列第14名,超过深圳、西安、郑州等多个土拍热门城市。6月30日上演的土拍大战中,除了几宗高溢价地块之外,南山、实地、美好置业(行情000667,诊股)和华侨城等房企都有收获。其中,中海力压大华,豪掷144亿元拿下汉阳归元片区地块,无疑是当天的重头戏。事实上,除了中海以外,自武汉逐渐复工复产以来,融创、招商局、金茂、龙湖等均与武汉签下了重大项目。如6月4日,中国金茂(港股00817)斥资50亿元签约武汉长江TOD综合体项目;同日,龙湖签约武汉地铁,涉及TOD及产城融合发展。合富研究院高级分析师殷一戌在接受媒体采访时表示,当前武汉的拿地政策是,拿地保证金比例普遍降20%,50%土地款可以延期一年交,此外预售条件也得到放宽,项目只要开发到三分之一就可以拿预售证。这相当于交土地金尾款之前,项目已经可以达到预售,开发商手上的资金占用非常少,于是拿地热情也高了许多。一位长江证券(行情000783,诊股)资深分析师也向《国际金融报》表示,武汉土拍市场以及楼市之所以能够快速复苏,并且有持续火热的势头,除了武汉本身具有潜力,也与今年武汉在疫情过后,调整指标、下调保证金比例等宽松的土地政策和楼市政策密切相关,这也是能够吸引众多开发商加大战略投资的重要因素。下半年走势或趋于稳定除了土地市场供应加速之外,货币政策放宽、销售回暖,使得房企资金得到补足。亿翰智库数据显示,2020年三四月,房企信用债融资规模均超过1000亿元,同时典型房企的融资成本也普遍下降,万科、华润置地(港股01109)最低融资成本仅在2.5%左右,保利、滨江、金地的融资成本也低至3.5%以下。58安居客房产研究院分院院长张波进一步分析,部分城市在土地政策上也给予了一定放松,包括付款、准备金要求层面的降低,一定程度上提升了房企拿地的意愿度。房企高涨的拿地热情在上半年拿地金额方面得到了充分反映。中指院披露的上半年房企拿地数据显示,1-6月,50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年的1706.9亿元;其中,27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值,奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上,逆势拿地扩储。不过,这样的火热情况在下半年或会得到缓和。陈霄认为,近两个月的土地市场热度主要是前期积压的需求释放的结果,下半年房企拿地可能会趋于谨慎理性。严跃进则提出,若销售市场情况还不错,那么部分房企依然会积极拿地。亿翰智库分析指出,从全国土地供应与成交量来看,下半年普遍高于上半年,因此预计下半年土地供应与成交双升;但在疫情冲击影响得到消化后,政府供给端的纾困政策预计会逐渐退出,企业拿地成本提升,热情下降,同时叠加“房住不炒”,地产行业仍将面临“严控资金流入房地产”的状况。

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  • 中迪投资“易主”:关联方涉百亿信托逾期事件陷资金链断裂传闻,曾参股P2P隆隆网

    中迪投资“易主”:关联方涉百亿信托逾期事件陷资金链断裂传闻,曾参股P2P隆隆网

    3日晚间,中迪投资(000609.SZ)发布公告称,接到通知,实控人李勤在7月3日签订《股权装让协议》,将其所持西藏中迪实业有限公司(以下简称“西藏中迪”)100%股权转让给刘军臣。本次转让后,中迪投资控股股东仍为中迪产融,实控人由李勤变更为刘军臣。此前,李勤卸任中迪禾邦董事长及实控人时,接任的同样是刘军臣。刘军臣此前即对中迪禾邦有财务投资,并曾担任高管。4月,李勤在2006年创立中迪禾邦,在川渝达州起家,被称为“达州帮”的核心成员,布局房地产开发、影视投资、金融投资等板块。在多次举牌成都路桥遇挫后,2017年,李勤通过原成都中迪金控耗资11.19亿或棉石投资股权,入主上市公司。中迪金控现已更名成都中迪产融投资集团有限公司(下称“中迪产融”)中迪投资目前主营直接股权投资业务和房地产综合开发投资业务,地产项目多在四川、重庆、海南等地。18年,中迪禾邦尚被列为全国房企销售额第126位。2019年,安信信托产品兑付问题迁出中迪禾邦,此后被曝出多地停工。近期,中迪投资收深交所问询函,要求阐明中迪信托和*ST安信(600816)旗下发行规模近200亿的多个逾期信托产品的关联,以及中迪禾邦资金链断裂和欠薪传闻。中迪投资在6月末回复称,上海逸合投资管理有限公司(下称“上海逸合”)为安赢42号的劣后方投资人,并非该项目融资方;安赢11号、安赢25号、锐赢64号及蓝天3号,其融资方与中迪禾邦存在股权关系。据*ST安信此前披露,安赢11号、锐赢64号及蓝天3号逾期本金约23.5亿元。安赢42号项目实收信托规模172亿元。中迪投资表示,中迪禾邦对上海逸合的股权关系是间接控制关系,其认购前述信托计划的事项发生在中迪禾邦获得其股权之前,李勤及中迪禾邦未参与相关信托计划投向的具体项目,也未提供承诺与担保。中迪禾邦所涉及的安信信托事项不会对公司正常的生产经营。中迪投资旗下轻舟(天津)融资租赁有限公司(下称“轻舟融资租赁”)曾为P2P隆隆网股东,在2017年7月退出。公开信息显示,隆隆网在14年上线,于19年暂停发标。轻舟融资租赁是中迪投资主要的控股公司。中迪投资年报显示,轻舟融资租赁2019年营业收入为0,净亏损846.7万。据工商信息,其对外投资仅有深圳市前海轻舟融资租赁有限公司。此外,中迪控股股东中迪产融旗下有一家注册私募深圳前海中迪禾邦资产管理有限公司(下称“中迪禾邦资产”),正在运作两只私募产品。中迪禾邦资产的对外投资中,参股云贷365主体杭州云算信达数据技术有限公司。云贷365官网显示,其产品包括电商贷款、平台及供应链金融。

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  • 机构普遍看好地产行业全年业绩表现

    机构普遍看好地产行业全年业绩表现

    沉寂已久的A股房地产板块,在本周(6月29日至7月3日)的年中时点,自低位放量拉升。从多家行业研究机构和券商机构的最新行业监测和分析观点来看,在今年上半年房地产行业和龙头企业经营业绩整体显著好于预期的背景下,下半年全行业表现依然获得各方普遍看好。与此同时,综合多家买方、卖方机构的投资策略,尽管短期房地产板块整体股价已明显走高,但多数机构仍表示下半年A股地产行业的投资机会值得积极期待。全年形势向好克尔瑞的行业监测统计数据显示,6月份国内百强房企累计实现销售金额14516亿元,同比上升13.8%,增速较上月提升1.5个百分点;1-6月百强房企累计实现销售金额51141亿元,同比下降2.7%,但增速仍较1-5月显著回升了5.2个百分点。与此同时,该机构跟踪的40家主流房企6月份销售额同比上升15%,高于5月份的同比上升11%。光大证券(行情601788,诊股)认为,得益于疫情的积压需求集中释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温等积极因素影响,当前房地产市场短期销售反弹明显。与此同时,下半年主流房企销售和营收有望延续增长,利润端积极因素正在逐步显现。该机构同时预测,2020年全年商品住宅销售金额预计将同比持平。在行业政策环境方面,长城证券(行情002939,诊股)分析师陈智旭表示,上半年房地产行业尽管受到疫情的不利影响,基本面依然表现出非常强的韧性。在房地产的政策端,“房住不炒”仍是政策主基调,上半年政策面整体无惊无喜。展望下半年,考虑到疫情不确定依然存在、宏观压力较大,房地产行业政策面有望维持“稳中偏松”的基调,不会给房地产上市公司带来超预期的负面影响。下半年看高一线对于下半年A股房地产行业的投资策略,华西证券(行情002926,诊股)分析师房地产行业首席分析师由子沛表示,上半年百强房企销售持续超预期,在流动性宽松叠加供给端放量的背景下,市场信心逐步修复,行业延续回暖态势。当前,房地产行业估值仍处低位、业绩确定性强、股息高,在宽松的货币环境下,估值有望修复,值得重点关注。与此同时,多家买方机构对于下半年地产板块的投资机会,也抱有积极预期。华辉创富投资总经理袁华明表示,过去几年在房地产调控背景下,房地产行业的整体销售仍然维持了正增长。加上行业集中度提升趋势,地产行业上市公司特别是龙头企业的业绩表现在下半年乃至未来几年仍然较有保证。特别需要指出的是,中国经济转型升级、居民消费能力提升以及城市化中长期趋势,决定了房地产业行业虽然增速可能有下滑压力,但仍然有一定成长空间。目前房地产上市企业,特别是地产龙头普遍业绩确定性好、估值不高,加上有吸引力的分红水平,目前具备较强的中长期投资价值。私募排排网未来星基金经理夏风光分析认为,上半年市场对房企的悲观预期比较高,和实际向好的经营表现存在较大的预期差,这对于整个房地产板块,尤其是龙头房企带来了一定的交易性机会。从中期来看,今明两年的房地产行业销售情况预计仍会表现平稳,龙头房企的业绩有一定的保障。在此背景下,考虑到房地产行业的总体估值一直处于低位,如果龙头房企的业绩逐步得到确认,下半年地产板块将存在估值持续修复的可能。

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  • 物管上市潮有利房企健康转型

    物管上市潮有利房企健康转型

    每经评论员薛晖品牌房企的旗下物管公司再次掀起一波拆分上市潮。仅6月29日一天,就有3家物管企业公布了IPO进程,其中正荣服务将于香港IPO,全球发售股份2.5亿股,另有世茂服务和金科智慧服务递交招股书。此前的6月24日,已有3家物管企公告了IPO进程。至此,今年上半年已有8家物管企业成功上市,另有8家递交招股书。此外,还有一批大牌物管企业正在准备启动上市程序。众所周知,房地产业经历二十余年的高速发展,房企普遍负债率较高。而近两年新房销售增速已明显放缓,加之房价上行空间有限,因而房企利润率逐年下滑,房企资金风险就凸显了出来。去年以来,中小房企破产、资金暴雷等事件频发。对“求钱若渴”的中小房企,赴港上市成为救命稻草。除地产平台上市之外,拆分物业公司上市,亦是一条自救之路。物管拆分上市,既可以开辟新的融资渠道,降低母公司金融风险,同时也可以为企业扩张注入资本动力。物业公司上市的意义不仅限于融资和降低风险,更重要的是为房企打开了另一扇可持续发展的大门。早在全国商品房年度销售额首次突破10万亿元的时候(2016年),不少房企就开始未雨绸缪,寻找新的增长点。因为房企心知肚明,卖房子迟早会碰到天花板。因此,多元化一度成为头部房企的最时髦的口号:造车者有之,造机器人(行情300024,诊股)者有之,养猪者有之,跨界互联网者有之,投资大健康者有之……房企的多元化探索,有的铩羽而归,有的前途未卜,凡与主业距离越远的探索,前景就越是扑朔迷离。而在房企的诸多业态中,原本最不起眼也是最“土气”的物管业,却异军突起,成为资本追捧的风口。真是“有心栽花花不开,无心插柳柳成荫”。2019年全国商品房销售额达到了16万亿元(2018年已超过15万亿元),房企普遍认为16万亿元已是行业“天花板”。这之后,房企路在何方?房企新的经济增长点在哪里?物管行业受追捧就是因为资本嗅到了房屋销售“天花板”的味道。16万亿元很难再突破,但这个数字的背后是百亿平方米的已售商品房,是天量的物业和数以亿计的有房族的日常服务和消费——这些就是物管的大生意!传统的房地产业是建房子和卖房子,百姓的居住面积一定存在天花板,而百姓的居住品质提升却没有天花板。社区商业、邻里服务、社区智能,均可以借助于现代科技提升费效比,从而为物管企业带来丰厚利润。正是基于这个逻辑,拆分上市的物管企业股价普遍优于其地产母公司。今年以来,物业股累计上涨近50%,远超热门的医疗和保健行业,甚至有5家物业股涨幅超100%。进入“后16万亿”时代,触及天花板的房地产业如何可持续发展,是一个不得不回答的问题。继续卖更多的房子,卖更贵的房子?如果沿这条路走,就只能继续加杠杆,继续债台高筑。去养猪或造车?绝非多数房企可选的路径。而物业对于房企是驾轻就熟的领域,既有基础也有经验,加之资本和技术赋能,实际上大有可为。房地产的初衷就是为了提供美好生活——建房子是一条美好生活的路径,打理房子、居家服务同样是为了美好生活。后者可能更环保,更有技术含量。可以预见,未来会有更多的品牌房企拆分物管公司上市,也会有更多品牌管企业借势扩张,营造物管的航母级企业。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 上半年楼市基本复苏:价格温和上涨 交易量普遍下跌

    上半年楼市基本复苏:价格温和上涨 交易量普遍下跌

    疫情影响下楼市已经跨越了上半年。贝壳研究院发布的报告显示,2020上半年,房地产市场分化严重,新房、二手房市场已基本复苏,但租赁市场旺季遇冷。预计下半年市场仍将有需求补偿性释放,二手市场改善型需求将成为新动力,租赁市场不断向“承租人”市场转变。到今年第二季度,66座大中城市新房市场成交量整体已经接近去年同期,一二线成交量回暖速度相对较快。上海某在建楼盘数据来源:贝壳研究院每经记者包晶晶摄杨靖制图新房销量明显下降从政策角度看,2020年上半年依旧是房住不炒基调。据贝壳研究院不完全统计,2020年初截至6月29日,国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共13次发文表态房住不炒的定位决心。但同时,为了减少疫情对企业的影响,中央及各地政府均出台了各类措施,例如延期缴纳土地出让金、预售节点提前等。在此背景下,全国的新房市场虽然成交量有所下滑,但近期恢复趋势是明显的。6月,北京新房扎推入市,比如金茂北京国际社区、中海甲叁號院、融创亦庄壹号、中骏云景台、金隅上城郡等。这些楼盘中既包含了令北京“重回2万时代”的入门级刚需产品,也有不限价的地王级改善型房源。这也颇能反映上半年的楼市趋势,各房企都在积极推盘以提振销量,必要时还使用了价格武器。上半年的新房价格方面,总体上处于微弱上涨。据中指院数据,2020年上半年,百城新建住宅价格累计上涨1.27%,涨幅为近五年同期最低水平,但近几个月环比涨幅有小幅扩大趋势。一线城市价格高位维稳,累计上涨1.99%,涨幅居各线首位;二、三四线城市累计涨幅较去年同期均明显收窄,其中二线累计上涨1.13%,三四线累计上涨0.58%,较去年同期均收窄1.23个百分点。从各城市群看,2020年上半年长三角新建住宅价格累计上涨2.72%,涨幅较去年同期明显扩大,长三角区域楼市复苏态势较为明显,温州、绍兴、上海、杭州累计涨幅均居百城前列。珠三角累计上涨0.46%,涨幅处于近五年同期低位。但是,京津冀和山东半岛分别累计下跌0.39%和0.06%,均为近五年首跌。6月,复苏趋势继续体现。全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米,环比上涨0.53%,涨幅较上月扩大0.22个百分点;同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点。从涨跌城市个数看,77个城市环比上涨,23个城市环比下跌。销量方面则是明显下降。贝壳研究院数据显示,2020年上半年,66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16%,成交面积累计同比下滑14%。一线城市新房市场成交量下滑幅度最大,其中成交套数累计同比下滑25.9%,成交面积同比下滑25%;二线城市成交套数同比下滑16.6%,成交面积同比下滑15%,三四线城市成交套数同比下滑10.8%,成交面积同比下滑8%。贝壳研究院报告显示,一二线城市受疫情影响较大,但恢复速度更快,在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15~16个百分点;三四线城市环比收窄12~13个百分点。3月二手房成交恢复5月底,北京西城的二手房借助“学区房”的概念火了一把。西城区宣布,从7月31日起,北京市西城区将实行多校划片方式,在西城买房不再拥有一对一学区。这条政策激发了准备赶上最后一班车的家长们,在《每日经济新闻》之前的报道中,多家中介将学区房作为大卖点,数位此前一直将房屋出租的业主也改变主意,甚至5月29日当天就立刻将房屋挂牌出售并单套提价700万元。整体来看,二手房的价格也是微涨的。贝壳研究院数据显示,与去年同期相比,在二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个,下跌的城市有7个。深圳、大连、南京及杭州还有了较大涨幅,房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。交易量方面,上半年链家重点18城成交量在近三年中最低,成交量比去年同期下降8.4%,疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。贝壳研究院数据显示,从月度成交走势看,二手房市场成交从3月开始明显恢复,3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复,重点18城链家二手房成交量比1~2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%,疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。区域方面,上半年环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平(同比微降1.6%);环深城市圈重点城市上半年总成交同比增加20%;京津冀城市复苏节奏慢,上半年环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。毕业租赁旺季暂未出现6月底,有租客告诉《每日经济新闻》记者,自己连续租了近3年的房子恐怕没办法再租下去了。承租企业通知她,因为同房东协商降价不成,业主决定收回房源。这不是一个孤例,很多房东都向记者反映,企业要求降低房租,业主只有接受或者停止合作两个选项,北京的租赁市场明显凉了许多。上半年疫情对租金水平影响明显,总体呈现趋势性下降。贝壳研究院数据显示,重点18城的平均租金水平,3月份下降14%,从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米;6月份租金水平又呈现下降趋势,环比下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。租赁交易方面,贝壳研究院数据显示,2月重点城市的租赁市场交易触底,市场几乎陷入停滞,春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。6月北京疫情出现反复,社区管理等级再次提升,因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显,近两周交易量呈现迅速下跌,对18城整体的租赁成交量产生明显影响。传统的毕业租赁旺季目前暂未显现,6月成交量环比下降7.3%。核心城市带看量依旧处于高位疫情带来的不确定性依旧没有消除,因而市场对抗风险格外关注。贝壳研究院认为:“为了防风险,金融机构贷款天然偏好于核心城市。开发商采取收缩战略,主要在核心城市拿地,减少在非核心城市扩张。这会导致这些城市供需两旺,市场有持续性。”“18个城市的带看量仍处于较高位置,代表未来下半年总体成交平稳或小幅向好,前期受抑制的需求可能在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。”在贝壳研究院看来,产品分化会加剧,改善型产品价格会比刚需产品更加坚挺。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 疫情后百强房企首轮大考:市场份额升至57.5% 目标完成率仅四成

    疫情后百强房企首轮大考:市场份额升至57.5% 目标完成率仅四成

    尽管疫情对房地产市场的影响在报复性消费中被逐渐修复,但房企“期中考”成绩似乎并不乐观。6月30日晚间,中指研究院、亿翰智库、克而瑞等专业机构发布的今年上半年房企销售业绩榜显示,6月单月百强房企加速去化,销售规模同比回正。但总体看,虽然上半年百强房企市场占有率上升4.5个百分点至57.5%,但房企业绩完成率仅达四成。中指研究院常务副院长黄瑜向《每日经济新闻》记者分析指出,随着疫情逐步得到控制,预计TOP100房企将在三季度实现累计销售额回正,全年销售额同比增长5.9%~9.6%。千亿级房企增加1家上半年,千亿级房企比去年同期(12家)增加了1家,百亿军团则同比减少了14家,为107家。据中指研究院数据,TOP100房企销售额均值同比下降1.45%至512.1亿元,权益销售额共计3.7万亿元,市场份额为57.5%,上升4.5个百分点。值得一提的是,行业三强碧桂园、万科、恒大上半年合计销售超过万亿元,13家千亿房企组成的“超级阵营”销售额增长率均值为2.20%,其中金茂以超30%的增速带动超级阵营业绩增速回正。在亿翰智库看来,上半年房企销售业绩符合预期,如恒大、碧桂园等多房企单月销售业绩出现大幅增长。为消除疫情造成的影响,在复工复产后,房企加强了线上销售力量,如利用在线直播实现线上引流和产品圈粉,助力线上营销。如在6月的电商618年中大促期间,房企与京东、淘宝、苏宁等电商平台合作,通过电商平台入驻和直播相结合的方式吸纳了大批流量,一定程度上实现流量变现。此外,房企还纷纷推出购房折扣、降低订金数额、购房奖励等力度空前的优惠活动,以价换量开启抢收攻略。如恒大推出购房最低七五折、将5000元定金降低至2000元等优惠活动,2月当月实现网上认购总套数99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿。同时,房企通过“无条件退房”常态化,消除在线购房的后顾之忧,增强线上营销的安全性,提高线上看房的签约转化率。如融创、花样年在指定期限内或指定城市购房,可享受30天内无理由退房的政策等。规模房企优势日益凸显受疫情影响,TOP100上半年门槛值下滑至112.2亿元,各梯队分化继续明显。但头部房企竞争更为激烈,TOP10房企门槛值为1106亿元,较上年增长5.16%;TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为482亿元、315亿元、112亿元,分别较去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。分阵营来看,第一阵营(500亿~1000亿元)共16家,销售额增长率均值为1%;第二阵营(200亿~500亿元)有35家企业,销售额增长率均值下降0.3%;第三阵营(100亿~200亿元)和第四阵营分别为43家和36家,销售额均值分别为130.9亿元和72.8亿,同比分别下降7.6%和11.5%。亿翰智库认为,在目前的市场背景下,规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚,将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言,竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下,该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大,TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。一二线城市贡献率超八成房企重回一二线城市势头明显。上半年,20家代表房企60.9%的销售业绩来源于二线城市,19.2%来自于一线城市,合计占比80.1%,较去年增长3.1个百分点,其中一线城市贡献率增长明显。随着3月疫情好转,一二线城市商品房市场需求得到释放。五成以上企业的一二线城市销售贡献率超80%。其中绿城中国加大在一二线销售力度,2020年上半年,一二线城市的业绩贡献率为78.9%,同比提升13.5个百分点。值得注意的是,南京、杭州成为今年2020年上半年的黑马,销售额贡献率增长显著。20家代表企业销售额贡献前三城市分别为南京、杭州和上海,均位于长三角城市群,销售额贡献分别为8.7%、7.8%和6.8%,较去年同期分别增长4.7、3.7和1.4个百分点。其中在南京和杭州销售额同比增长分别为27.8%、28.1%。究其原因,中指研究院认为,南京、杭州作为省会以及长三角核心城市,其人口基数较大,随着疫情逐步控制,前期积压的需求快速释放,城市加速回暖,加之部分楼盘出现一二手房价倒挂现象,导致频频出现“万人摇号”情况;而重庆则在去年房地产市场火爆的之后面临回调,叠加2020年疫情影响,代表房企的销售金额同比下滑较大。下半年房企面临资金考验尽管房企对2020年业绩设定目标相对保守,目标增长率均值仅为10%。但从公布销售目标的28家房地产企业来看,上半年完成率仍然较2019年降低了7.4个百分点。值得注意的是,公布业绩目标的28家房企,目标完成率均值为41.1%,同比下降6.5个百分点;完成业绩目标超40%的仅14家企业,其中佳兆业、恒大、金茂3家企业销售目标完成率超50%。低于“平均分”的掉队企业也有不少,如远洋集团上半年目标完成率仅32.2%、融创中国为32.5%、富力集团为33.6%、旭辉集团为35.1%。虽然疫情影响了上半年的销售业绩,但不少房企在拿地方面却毫不手软。旭辉仅3月份以来拿地金额已超百亿元;在日前的武汉土拍中,中海地产以144亿元豪夺两宗地,华侨城亦以66.7亿元斩获一地。今年3月份以来,土拍市场掀起抢地热潮,在房企抢夺之下,土地价格水涨船高,溢价率超100%的地块不断被拍出,各类“地王”项目更是不断刷新纪录。对此,亿翰智库指出,若后续政策收紧,融资环境再趋严,高溢价所拿地块或为成为企业发展负累,特别是在融资端无明显优势的民营房企而言更是沉重负担。对房企而言,严控土地投资成本是企业风险防控的第一步。同时也必须注意到,下半年房企仍然面临着资金的考验,2020年下半年房企需偿还债务规模超5000亿元,仍如泰山压顶。中指研究院认为,房企需要更加重视现金流的安全性,加强销售回款并保障融资渠道的畅通,稳健前行中实现高质量发展。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 300城宅地楼面均价同比上涨16.5% 百强房企上半年拿地花了1.5万亿

    300城宅地楼面均价同比上涨16.5% 百强房企上半年拿地花了1.5万亿

    今年上半年,虽受疫情影响,但土地市场表现依然强劲,总体呈现“量跌价涨”态势。中指研究院统计显示,上半年全国300个城市土地出让总金额2.27万亿元,同比减少1.73%;推地10.9亿平方米,同比增长1.5%;成交8.7亿平方米,同比减少6%;住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米,同比上涨16.5%。尽管面临着疫情带来的回款压力,房企仍然抓住上半年融资环境相对宽松的机遇,纷纷斥重金“抢”地。特别是规模加速扩张中的二梯队房企,拿地尤其积极,大有“弯道超车”之势。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者:“资金是土地市场回暖的最大因素。今年全球开启量化宽松,大家有资产保值需求,购买不动产是共识。楼市升温从而带动土地市场走强,房企需要抓住时机积极拿地。”百强房企1.5万亿拿地中指研究院7月1日发布的《2020年1~6月全国房地产企业拿地排行榜》显示,上半年TOP100房企拿地总额15169.8亿元,拿地规模同比基本持平,过半数房企月均拿地金额超过去年同期。其中,50家代表房企上半年月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年月度均值(1706.9亿元)。27家房企月均拿地金额超过2019年月度均值,如首开、龙光和奥园上半年拿地金额分别为146亿元、319亿元和127亿元,月均拿地金额较去年均增加一倍以上;但万科月均拿地金额则较去年减少逾60%。“受疫情影响,一季度50家代表房企拿地谨慎;4月起拿地力度显著回升,达到近半年最高点,5月略有回调后,6月又有所回升。”中指研究院在报告中指出,50家代表房企中30家企业6月拿地金额较1~5月均值有所增加,8家企业单月拿地额超过100亿元,其中滨江、佳兆业6月拿地额占前6月总额之比超过50%,华夏幸福(行情600340,诊股)、金地、蓝光发展(行情600466,诊股)等7家企业在40%以上。根据“拿地销售比”指标,上半年TOP10房企规模持续领先,拿地强度最为保守,拿地销售比仅有28.4%;TOP11~20房企投资最积极,拿地销售比达55.2%,为各阵营最高;其他阵营房企对规模的适度增长仍存在需求,部分企业拿地意愿仍较为积极。“三千亿、五千亿级别的绝对龙头房企很难超越,但刚过千亿和两千亿的房企还有一丝不安全感。强者恒强趋势越明显,资源尤其是资本更青睐龙头房企,因此二梯队房企还想往前赶一赶。”卢文曦分析认为。此外,据克而瑞数据,上半年百强房企新增总货值近43990亿元,同比下降2%,总量较去年同期减少1000亿元。亿翰智库统计则显示,上半年TOP10房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到35.7%;TOP20房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到58%,预示着企业分化愈加严重,大中房企拿地力度更大,而中小房企拿地规模在减小。20城卖地1.38万亿上半年,一线城市和热点二线城市依然是房企拿地的主要对象。中指研究院统计显示,上半年全国土地出让金排名前20城市成交总额达13763.8亿元,同比增加18%,但上榜门槛降至349.1亿元。一线城市中,上海、北京、广州分列榜单第二、三、四名,上半年土地出让金额均超过1000亿元。而排在榜首的依然是杭州,揽金总额达1814.1亿元,较去年增逾两成,已连续三年居年中榜首。二线城市入榜最多,达13个,仍为榜单主力。易居地产研究院认为,二线城市地价上涨幅度较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点城市地价反弹较明显。主要原因一方面是第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是开发商拿地行为转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为房企的主要拿地对象。从区域来看,长三角仍然是全国“最热”,该区域TOP10房企拿地金额达2329亿元,位居四区域首位;中西部TOP10企业拿地金额1430亿元,位列第二。拿地面积方面,中西部TOP10房企拿地面积以4212万平方米位居四区域首位,继续领跑。值得一提的是,上半年全国300个城市土地平均溢价率15%,较去年同期下降3个百分点;其中住宅类用地平均溢价率17%,较去年同期下降4个百分点。“交通便利是提升区域经济发展要素之一,但不是推动房地产发展的直接动力。通过产业、经济、人口等要素流通,提升城市本身综合实力,才是房企进入投资的重要吸引力。”卢文曦指出。《每日经济新闻》记者注意到,在上半年最后一天的6月30日(收官日),武汉、厦门、成都、嘉兴、杭州、重庆等多个城市集中拍地,合计土地出让金超550亿元。如武汉9宗地收金达243.8亿元,厦门市4宗地块拍出总价78.99亿元,宁波和常州分别以41.77亿元和33.41亿元分别出让5宗地块。中指研究院预测,今年下半年一线及二线热点城市优质地块将继续放量,长三角、珠三角内城市将继续成为关注热点。但随着推地节奏加快,房企拿地或将趋于理性。融资成本处低位上半年房企积极拿地,或得益于融资成本偏低。国盛证券研报指出,近期房企融资成本略有上升但仍处低位。贝壳研究院数据显示,今年前5月房企境内外债券融资累计约5627亿元,融资规模较去年同期下降4%。Wind数据显示,今年以来,0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%,而0.5~1年期平均利率为3.11%,都比较低。除7只债券平均票面利率超过6%,其余期限债券平均成本均不到5%,而且数量较多,成为大部分上市房企融资成本集中地。不过,房企境外融资成本仍处高位。中原地产研究中心统计显示,6月份单月,房企集中发行美元债合计达到63.3亿美元,涉及23笔融资,其中8笔融资成本超过10%。实事上,上半年房企海外融资经历了一波三折。年初房企海外发债掀起热潮,1月份总计达到约1106亿元人民币,成为有史以来发行数额最高的月份。随着疫情的蔓延,从2月开始中资美元债发行受阻,4月更是发行量挂零。在断档超过50天后,随着5月6日时代中国2亿美元优先票据起息并上市买卖,中资美元债重启并获得强劲认购,其中碧桂园新发债认购倍数近13倍,正荣地产发债总认购也超过7倍。“相对资金宽松背景下房企容易获得资金,而资金不能空转,拿地是最好选择。尤其是龙头房企,容易获得贷款,特别是低成本贷款。”卢文曦告诉《每日经济新闻》记者:“另一方面,房企在项目去化后,需要补土地储备。”对于下半年的房企融资展望,多家研究机构均认为,下半年货币政策整体保持宽松基调,但边际放松空间有限,房地产信贷政策整体中性偏积极,房企融资环境或将分类放松。全球新型肺炎疫情实时查询

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  • 恒大赢得战略先手:上半年销售3488.4亿元 全年8000亿元销售目标大概率达成

    恒大赢得战略先手:上半年销售3488.4亿元 全年8000亿元销售目标大概率达成

        本报记者谢岚    恒大又下了一手漂亮的先手棋。    7月1日,来自恒大的最新数据显示,2020上半年,公司合约销售金额达人民币3488.4亿元,同比增长约23.8%;累计合约销售面积约3863.2万平方米,同比增长约47.5%;累计销售回款3120亿元,同比增长约66.5%。上半年合约销售金额及销售回款数据均刷新了历史同期最高纪录。    如果说年初恒大提出“高增长、控规模、降负债”的新战略,并率先轰轰烈烈地开启网上卖房的“神操作”,彼时市场上还颇有几分争议,但其逆势突进的销售和回款数据,以及其他房企的跟进动作,无疑再度证明了这家国内龙头房企超前的战略眼光。    “我们内部的奋斗目标是今年要实现8000亿元的销售,2022年销售突破万亿元,净负债率降至40%的行业中低水平”,恒大董事局主席许家印在此前的2019年度业绩发布会上直言,2020年极其重要,“我们非常有决心,也非常有信心。”    开辟网上卖房新战场    全年8000亿元销售目标大概率达成    “网上2月13日开卖,第一天就实现了1万多套的销售。2月18日线上和线下相结合卖楼的时候,我们就在销售现场,通过各种高要求的防疫措施,进行线下签合同、交款。”许家印回忆道。    彼时,正是国内疫情最深重的时期,各行各业大面积停工停产,诸多房企也被迫按下了暂停键。按照国家统计局的数据,开年两个月,全国商品房销售面积同比下降四成。    危机的另一面是机遇,但却非常考验企业决策者预判形势的眼光和做出抉择的魄力。面对线下楼市突如其来的冰河期,恒大果断切换战场。2月13日,恒大率先开启线上卖房的全新营销模式,通过其线上平台恒房通,为购房者提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务,同时祭出最低价购房、抵扣优惠、无理由退房、推荐赚佣等一系列大招。    这家以“狼性”著称的房企也再次展现了其彪悍的营销执行力。恒大网上卖房是春节后才策划的,到方案正式落地、613个楼盘集体线上亮相,仅用了数日。首吃螃蟹的“网红”效应,“要么买恒大的房子,要么卖恒大的房子”的全民营销模式,一方面让恒大赚足了吆喝,恒房通瞬间流量暴涨,短短3天激增注册用户300万,累计注册用户超过千万;另一方面抢占先机,快速收割网上卖房的“首轮红利”,实实在在真金白银落袋:2月份恒大网上累计认购99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿元。    网上卖房的崛起补位,带动了恒大销售金额逆势高速增长。“特别是二三月份,网上卖房的全面实施对恒大的销售起到巨大的推动作用。”恒大总裁夏海钧此前对《证券日报》记者表示。    2020年8000亿元销售金额的目标,目前恒大已经完成超过四成,随着疫情的逐步淡去,按照其往年的销售节奏来看,这一目标的实现应该是大概率事件。    回款率近九成    深挖财务“护城河”降低负债率    对于房企来说,只有获得回款才是真正的销售,尤其在市场下行、融资收紧的背景下,销售回款和回款率更是反映房企现金流安全的重要指标,考验着企业的运营能力。    “越是市场不好的时候,越能展现恒大功底。”许家印曾经说过的话,在恒大2020年创新高的销售回款记录上也得到了成功验证。    “我们2月13日开始网上销售,18日实施线下销售,用了十多天的时间,就实现了400多亿元的销售,接近200亿元的回款。到了三月份以后,我们实现了600多亿元的销售,660多亿的销售回款,这在历史上是没有的。”许家印在2019年报发布会时表示。    而按照3488.4亿元的销售金额和3120亿元的回款金额计算,2020年上半年恒大的回款率超过九成。若再按照今年8000亿元的销售目标计算,如果保持九成的回款率,今年恒大回款金额将超过7200亿元。对于恒大而言,这无疑意味着更加充裕的现金流以及更加宽厚的财务“护城河”。    高销售金额和高回款率带来的充裕现金流,也有力地保障了恒大降低负债率的新战略目标的实现。许家印算了笔账:“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”    恒大2019年年报显示,报告期末其资产负债率为77.9%,而如果其有息负债能够按计划以每年1500亿元的节奏下降,到2022年恒大有望将资产负债率降至40%的行业中低水平。    战略节奏“快准狠”背后:    因势而谋谋定后动    从“天马行空”的网上卖房,到步步为营地实现高增长、控规模、降负债,恒大的战略节奏踩点之“快准狠”令市场各方感叹。    不过,对于熟悉许家印和恒大风格的人来说,这并不算出乎意料——1996年,乘着国家商品房改革的东风,恒大创立;2006年借助资本市场开启全国扩张战略,许家印公开宣称“三年时间再造20个恒大”;2013年押注中国城市化大潮,开启“高负债、高杠杆、高周转与低成本”的“三高一低”战略,一跃成为龙头房企……纵观恒大20多年的创业史可以发现,作为地产行业的“后辈”,其能够后来居上,一直靠的就是这种对时代潮流的精准把握与超前的战略布局能力。    2018年,恒大开启新一轮战略调整,从“三高一低”转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”,并在此基础上,于2020年进一步升级而成“高增长、控规模、降负债”的发展战略。    这一新战略的背后同样是基于对时势的洞察与预判:“房住不炒”将成为长期国策,房地产的金融属性越来越弱,今后更多是承担起天然的居住功能,行业去杠杆的大潮已然到来。    对于如今已经是“超级航母”的恒大而言,敢于果断调头,同样也有其底气所在。在过去20年的中国地产黄金时代,恒大花大力气完成了庞大的优质土地储备,截至2019年末,恒大土地储备共2.93亿平方米,其中一二线占比67%,三线占比33%,土地原值5273亿元,这也是其实现销售高增长目标的“根本”。    同时,多年来在产品定位上,恒大一直贯彻“民生地产”理念,坚持高性价比,96%的产品面向刚需人群。事实上,疫情期间恒大销售金额的逆势大增,除了得益于营销模式的突破,买房“上车”的低门槛和性价比优势正好迎合了刚需们的需求,同样是重要原因。    而今年大展手脚的“恒房通”,事实上已经上线“备战”三年多。“恒房通以前是对自有的客户,我们的业主,包括战略合作伙伴以及内部网上销售的平台,这次疫情中,我们通过完善网上平台,颠覆性地创造了全新的市场,通过互联网挖掘了上千万最优质的客户群体和最优质的销售群体来帮我们卖楼。”夏海钧在2019年报发布会上指出,“拥抱互联网,拥抱新经济,恒大走到了最前面。”    对于接下去的战略转型新航程,许家印在频频强调恒大“下了大决心”的同时,也多次乐观表态“非常有信心”。    “我们是房地产调控的模范生。”夏海钧则表示,“沿着国家房地产的‘三个稳定’,房住不炒的政策继续贯彻执行,沿着‘高增长、控规模’的战略去发展,恒大未来会非常的美好。”(编辑上官梦露)

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  • 荣盛发展分拆物管上市 荣万家向港交所递交招股书

    荣盛发展分拆物管上市 荣万家向港交所递交招股书

        本报见习记者张晓玉    2018年以来,在房地产行业融资受限的背景下,房企不断拓宽融资渠道,分拆体系内物管公司在港上市逐渐形成热潮。据《证券日报》记者统计,截至目前共有23家境内物企选择赴港上市。其中,2014年至2017年期间,共有6家赴港上市;2018年及2019年,分别有5家及9家发行港股上市;2020年以来上市的境内物企已达3家,此外还有9家物企已申请但尚未上市。    伴随赴港上市的热潮,荣盛发展(行情002146,诊股)在6月29日发布公告称,公司收到控股子公司荣万家生活服务股份有限公司(简称“荣万家”)通知,荣万家已于2020年6月24日向香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并在香港联交所主板上市的申请资料。    香颂资本执行董事沈萌在接受《证券日报》记者采访时谈到:“房地产行业对资金流动性的需求非常高,属于资本密集型产业。在严格的宏观调控下,各传统融资渠道陆续受限,对于部分房企来说,分拆物业管理部门进行融资就成了最新的一种‘补血’方式。物管公司具有稳定的收入和稳健的成长前景,所以成为很多开发企业打通融资新渠道的首选。另外,企业借助资本市场做大做强后,也能在高速增长的高毛利率的增值服务市场获得更大份额。”    中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示:“境内物企一般选择赴港上市,主要原因是境外上市条件和关联交易相关审核要求较境内更为宽松。鉴于大部分物管企业的业务高度依赖于母公司房企,关联交易对其业绩贡献占比较高,通过A股主板上市的相关审核难度较大。”    净利润    年复合增长率达62.2%    招股书显示,荣万家成立于2000年。在荣万家的股东中,荣盛发展持有83.52%的股权,河北中鸿凯盛投资股份有限公司持有8.06%的股权,廊坊市荣盛睿享商务信息咨询中心(有限合伙)持有8.42%的股权。    荣万家主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2019年,荣万家实现营业收入12.51亿元,其中,上述三项业务收入分别贡献了6.8亿元、4.29亿元、1.41亿元,占比分别为54.4%、34.3%、11.3%。    招股书还显示,2017年、2018年及2019年,荣万家实现营业收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.51亿元,年复合增长率为32.8%;实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元,年复合增长率为62.2%。    收入的连年增长与在管面积有直接关系。根据沙利文公司(Frost&Sullivan)发布的数据,全国物业管理行业在管面积由2013年的261亿平方米提升至2018年末的335亿平方米,年复合增长率5.12%。    根据中国指数研究院数据,荣万家在2020年中国物业服务百强中排名第19位,同时还是河北省综合实力、在管建筑面积第一的物业服务企业。    公告显示,截至2019年12月31日,荣万家服务共管理251个物业管理项目,订约管理351个物业管理项目;在管总建筑面积为4840万平方米,总合约建筑面积为7560万平方米。    在管面积    几乎全靠母公司提供    对一家大型物管公司来说,地产母公司既是背后靠山,又是高速增长的驱动力。2018年,荣盛发展实现销售额1015.63亿元,同比增长49.6%;2019年实现销售额1153.56亿元,同比增长13.58%。    与多数房地产企业分拆出的物业公司一样,荣万家的在管面积基本都是靠母公司输送。招股书披露,2017年-2019年,荣万家的在管建筑面积中分别有100%、99.98%、99.5%都是来自荣盛发展集团,这些物业所提供的物业管理服务所得收入分别约为4.36亿元、5.35亿元、6.78亿元,分别占同期物业管理服务所得收入的100%、99.9%及99.8%。    沈萌对《证券日报》记者表示:“绝大多数物管公司都是房地产开发企业附属配套的业务承担平台,因此严重依赖母公司这个单一大客户,分拆IPO也是希望以此为母公司的开发业务‘输血’。”    国信证券(行情002736,诊股)分析师徐进表示,目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业,根据统计局数据,2018年末全国物业管理企业仍超过20万家,各地物业服务水平参差不齐。尽管物业管理企业数量近年来仍有所增加,但随着相关政策、市场竞争及信息技术的变化,物业管理行业的集中度仍在逐年提升,市场份额不断向优质龙头企业集中,百强物业管理公司的市场份额快速提升。2014年至2018年,百强企业的全国市场份额已从22.6%上升至39.7%,预计未来百强企业市场份额仍将持续走高,优质的龙头物管企业将获得远高于行业平均增速的成长。    房产评论人、楼市新说出品人陈雷在接受《证券日报》记者采访时表示,“物管公司赴港上市成为热门,并不代表所有的物管公司都适合去上市。头部房企可以依托强大的开发公司作为基础,但中小型物管公司上市则需谨慎”。

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